‘ใกล้รถไฟฟ้า’ ยังเป็นจุดขายสำคัญ แต่ไม่ใช่คำตอบทั้งหมดของการลงทุนคอนโดในปี 2026 เพราะผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น ขณะที่เจ้าของต้องรับมือทั้งค่าใช้จ่ายแฝง ห้องว่าง และคู่แข่งภายในโครงการเดียวกัน
ข้อมูลไตรมาส 1 ปี 2569 จาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า คอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลง 19.2% จากปีก่อน ขณะที่ตลาดมือสองมีสัดส่วน 57% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่โอนทั้งหมด สะท้อนว่าผู้ซื้อมีตัวเลือกมากและเปรียบเทียบราคาจริงจังขึ้น
แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะผ่อนคลายเพดาน LTV เป็น 100% สำหรับสินเชื่อบางกรณีถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 แต่การกู้ได้มาก ไม่ได้แปลว่าการลงทุนนั้นจะสร้างกำไร ธนาคารแห่งประเทศไทย
ก่อนเลือกโครงการ ต้องตอบให้ได้ว่าใครคือผู้เช่าหลัก ไม่ว่าจะเป็นพนักงานออฟฟิศ นักศึกษา บุคลากรทางการแพทย์ หรือครอบครัวขนาดเล็ก เพราะแต่ละกลุ่มมีงบและความต้องการต่างกัน
ลองสำรวจแหล่งงาน มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกรอบโครงการ พร้อมจับเวลาจากห้องถึงสถานีจริง เพราะระยะทางบนแผนที่อาจไม่สะท้อนสภาพทางเท้า จุดข้ามถนน หรือปัญหาน้ำท่วม ภายในห้องควรมีพื้นที่ใช้งานชัดเจน เช่น โต๊ะทำงาน ที่เก็บของ ครัวเป็นสัดส่วน และตำแหน่งเครื่องซักผ้าที่ใช้ง่าย รวมถึงต้องตรวจสอบสภาพส่วนกลาง การบริหารของนิติบุคคล และกฎการปล่อยเช่า
ก่อนซื้อ ควรเปรียบเทียบห้องในโครงการเดียวกันและโครงการใกล้เคียง เพื่อดูราคาที่ปล่อยเช่าได้จริง จำนวนคู่แข่ง และระยะเวลาที่ใช้หาผู้เช่า
ค่าเช่าดูดี แต่อาจไม่มีกำไร สูตรที่มักเห็นคือ
Gross Rental Yield = ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ × 100
หากซื้อคอนโดราคา 3.2 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 16,000 บาท จะได้ผลตอบแทนขั้นต้น 6% ต่อปี แต่ยังไม่รวมช่วงห้องว่าง ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ภาษี ค่าซ่อม และค่าตกแต่งสมมติเงินลงทุนรวมเพิ่มเป็น 3.45 ล้านบาท มีผู้เช่า 11 เดือน ได้ค่าเช่า 176,000 บาท และมีค่าใช้จ่ายปีละ 42,000 บาท จะเหลือรายได้สุทธิ 134,000 บาท หรือ Net Rental Yield ประมาณ 3.9% ต่อปี
รายได้ค่าเช่ายังถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) โดยเลือกหักค่าใช้จ่ายจริงหรือหักแบบเหมา 30% ได้ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
ลองทดสอบแผนด้วยสถานการณ์ที่ห้องว่างปีละ 1–2 เดือน ค่าเช่าลดลง 10% หรือมีค่าซ่อมก้อนใหญ่ หากยังมีกระแสเงินสดเพียงพอ จึงค่อยพิจารณาลงทุน
นอกจากนี้ ต้องเช็กจำนวนห้องปล่อยเช่าในโครงการ คู่แข่งใหม่ที่กำลังก่อสร้าง และราคาซื้อขายจริงของห้องมือสอง เพราะคอนโดที่ปล่อยเช่าได้วันนี้ อาจไม่ได้ขายต่อง่ายในอนาคต
คอนโดลงทุนที่ดีจึงไม่ใช่ห้องที่อยู่ใกล้สถานีที่สุด แต่คือห้องที่ตรงกับชีวิตผู้เช่า สร้างผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่าย และมีทางออกเมื่อต้องการขายต่อ
