สัญญาเช่าบ้านคืออะไร? วิธีทำสัญญาให้ถูกกฎหมาย และรายละเอียดที่ต้องระบุให้ชัด

สัญญาเช่าบ้านคือเอกสารที่ช่วยให้ทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่ารู้ว่า แต่ละฝ่ายมีสิทธิ์และหน้าที่อะไรบ้าง ไม่ว่าเราจะเป็นเจ้าของที่อยากปล่อยเช่าบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือห้องชุด หรือเป็นผู้เช่าที่กำลังจะย้ายเข้าที่อยู่ใหม่ ปัญหาที่พบบ่อยอย่างการคืนเงินประกันล่าช้า ค่าซ่อมแซมที่ไม่มีใครยอมจ่าย หรือการบอกเลิกสัญญากลางคัน ส่วนใหญ่มักเริ่มจากสัญญาที่เขียนไว้ไม่ครบ

บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจตั้งแต่ความหมายของสัญญาเช่า ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ไปจนถึงรายละเอียด 7 ข้อที่ควรมีในสัญญาเช่าบ้านและสัญญาเช่าคอนโด เพื่อให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่นสำหรับทั้งสองฝ่าย

สัญญาเช่าบ้าน คืออะไร?

สัญญาเช่าบ้าน คือ สัญญาเช่าทรัพย์ประเภทหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้ให้เช่า” ตกลงให้อีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้เช่า” ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทน แต่กรรมสิทธิ์ในบ้านยังคงเป็นของผู้ให้เช่าตลอดอายุสัญญา ผู้เช่าได้เพียงสิทธิ์ในการใช้และอยู่อาศัยตามเงื่อนไขที่ตกลงกันเท่านั้น

ความสำคัญของการทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

หลายคนอาจเคยเช่าบ้านจากคนรู้จัก โดยตกลงกันด้วยวาจา ซึ่งอาจดูสะดวกในช่วงแรก แต่เมื่อเกิดข้อขัดแย้งขึ้นจะพิสูจน์ได้ยากว่าใครตกลงอะไรไว้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นจะฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี การทำสัญญาเช่าบ้านเป็นลายลักษณ์อักษรจึงเป็นทั้งหลักฐานและเครื่องมือคุ้มครองสิทธิ์ของทั้งสองฝ่าย แม้เป็นการเช่าระยะสั้นก็ตาม

ประโยชน์ของการทำสัญญาเป็นหนังสือที่เห็นได้ชัดมีหลายด้าน ทั้งสำหรับผู้ให้เช่าที่ต้องการปกป้องทรัพย์สิน และผู้เช่าที่ต้องการความมั่นใจว่าจะได้อยู่อาศัยตามระยะเวลาที่ตกลงไว้ ดังนี้

• ใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมาย: หากต้องฟ้องร้องเรียกค่าเช่าค้างชำระหรือเงินประกันคืน สัญญาเป็นหนังสือคือหลักฐานสำคัญ
• ลดความเข้าใจคลาดเคลื่อน: เงื่อนไขเรื่องค่าน้ำ ค่าไฟ วันชำระเงิน หรือการเลี้ยงสัตว์ ถูกเขียนไว้ชัดเจนตั้งแต่วันแรก
• กำหนดความรับผิดชอบเมื่อเกิดความเสียหาย: ระบุได้ว่าความเสียหายแบบใดเป็นหน้าที่ของใคร
• ใช้ประกอบธุรกรรมอื่น: เช่น ใช้เป็นหลักฐานที่อยู่อาศัยในการติดต่อหน่วยงานหรือสถาบันการเงิน

ทำสัญญาเช่าบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย? สิ่งที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องรู้

การทำสัญญาเช่าบ้านให้ถูกต้อง ไม่ได้มีแค่การเขียนข้อตกลงแล้วเซ็นชื่อ แต่ต้องรู้ว่ากฎหมายกำหนดเรื่องระยะเวลาเช่า การจดทะเบียน และสิทธิ์ในการบอกเลิกสัญญาไว้อย่างไร เพราะข้อตกลงบางข้อที่ขัดกับกฎหมายอาจไม่มีผลบังคับใช้ แม้ทั้งสองฝ่ายจะเซ็นยินยอมแล้วก็ตาม

สัญญาเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนหรือไม่?

สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือกำหนดตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า แต่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน สัญญานั้นจะฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น ส่วนระยะเวลาเช่าสูงสุดตามกฎหมายคือไม่เกิน 30 ปี และต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา

การจดทะเบียนการเช่าบ้านหรือที่ดิน ทำได้ที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ โดยมีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนคิดเป็นร้อยละของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา สำหรับสัญญาเช่าคอนโดที่เป็นห้องชุด การจดทะเบียนการเช่าเกิน 3 ปีก็ใช้หลักเดียวกัน

ส่วนสัญญาเช่าที่ไม่เกิน 3 ปีซึ่งเป็นกรณีส่วนใหญ่ของการเช่าที่อยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน แต่ควรทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย และติดอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากรในอัตรา 1 บาทต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาท คำนวณจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญา

กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าบ้านฉบับอัปเดต

กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าบ้านที่ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรรู้มีดังนี้

• เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า: เรียกเก็บได้อย่างละไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า
• การคืนเงินประกัน: ต้องคืนภายใน 7 วันนับแต่วันสิ้นสุดสัญญา เว้นแต่มีความเสียหายที่หักได้ตามจริง
• ค่าน้ำและค่าไฟ: เรียกเก็บได้ตามอัตราที่การประปาและการไฟฟ้าเรียกเก็บจริง
• การเข้าตรวจทรัพย์สิน: ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าล่วงหน้าก่อนเข้าไปในพื้นที่เช่า
• การยึดทรัพย์หรือล็อกห้อง: ผู้ให้เช่าไม่สามารถยึดทรัพย์สินของผู้เช่าหรือปิดกั้นไม่ให้เข้าห้องได้เอง

ผู้ให้เช่าและผู้เช่าใครมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้บ้าง?

ทั้งสองฝ่ายมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้ภายใต้เงื่อนไขที่ต่างกัน โดยหลักแล้วการบอกเลิกต้องมีเหตุตามที่กฎหมายหรือสัญญากำหนด และควรทำเป็นหนังสือเพื่อใช้เป็นหลักฐาน

ฝั่งผู้ให้เช่า บอกเลิกสัญญาได้เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาในข้อสำคัญ เช่น ค้างชำระค่าเช่า นำทรัพย์ไปให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือใช้ทรัพย์ผิดวัตถุประสงค์ ตามประกาศ สคบ. ผู้ให้เช่าต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าแก้ไขภายในระยะเวลาที่กำหนดก่อน

ฝั่งผู้เช่า บอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้ หากผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ เช่น ไม่ซ่อมแซมส่วนที่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าจนอยู่อาศัยไม่ได้ ส่วนกรณีที่ผู้เช่าต้องการย้ายออกเอง ประกาศ สคบ. เปิดทางให้บอกเลิกได้เมื่ออยู่มาแล้วระยะหนึ่งและแจ้งล่วงหน้าเป็นหนังสือ สำหรับการเช่าที่ไม่อยู่ในบังคับของประกาศ ควรเขียนเงื่อนไขการบอกเลิกและการริบเงินประกันไว้ในสัญญาให้ชัด

สัญญาเช่าบ้านที่ดีต้องระบุอะไรบ้าง?

เมื่อเข้าใจข้อกฎหมายแล้ว ขั้นต่อมาคือการเขียนเนื้อหาในสัญญาให้ครบถ้วน สัญญาเช่าบ้านที่ดีควรอ่านแล้วเข้าใจตรงกันทั้งสองฝ่ายโดยไม่ต้องตีความ ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าบ้านเดี่ยว สัญญาเช่าห้องชุด หรือสัญญาเช่าคอนโด รายละเอียดหลัก 7 ข้อต่อไปนี้ควรมี

1. สถานที่และวันที่จัดทำสัญญา

ส่วนหัวของสัญญาควรระบุชื่อเอกสาร เช่น สัญญาเช่าบ้านหรือสัญญาเช่าห้องชุด ตามด้วยสถานที่ทำสัญญาและวัน เดือน ปีที่ลงนาม ข้อมูลส่วนนี้ดูเหมือนเป็นแค่รายละเอียดเล็ก ๆ แต่ใช้ยืนยันได้ว่าสัญญาเกิดขึ้นเมื่อใด หากมีการแก้ไขหรือทำสัญญาต่ออายุ ก็ควรลงวันที่ใหม่ให้ชัดเจนทุกครั้ง

2. ข้อมูลส่วนตัวของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

ระบุชื่อ-นามสกุล เลขประจำตัวประชาชนหรือเลขหนังสือเดินทาง ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน และเบอร์ติดต่อของทั้งสองฝ่าย หากผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคล ให้ระบุชื่อบริษัท เลขทะเบียนนิติบุคคล และชื่อผู้มีอำนาจลงนาม กรณีมีผู้แทนลงนามแทนเจ้าของ ต้องแนบหนังสือมอบอำนาจด้วย

ข้อควรระวังคือ ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้มีสิทธิ์นำทรัพย์ออกให้เช่าจริง ผู้เช่าจึงควรขอดูสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับบัตรประชาชนของผู้ให้เช่าก่อนโอนเงินใด ๆ

3. รายละเอียดและสภาพของทรัพย์สินที่ให้เช่า

รายละเอียดและสภาพของทรัพย์สินต้องระบุว่าเช่าอะไร ตั้งอยู่ที่ไหน ได้แก่ บ้านเลขที่ เลขที่โฉนด หรือเลขห้องชุดและชื่ออาคาร ขนาดพื้นที่ จำนวนห้อง และที่จอดรถ พร้อมแนบรายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ให้มาด้วย

4. ระยะเวลาในการเช่าและวันเริ่มต้นสัญญา

ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญาให้ชัด เช่น มีกำหนด 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2569 ถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2570 รวมถึงเงื่อนไขการต่อสัญญา เช่น ต้องแจ้งความประสงค์ล่วงหน้ากี่วัน และค่าเช่าในปีถัดไปจะปรับอย่างไร

ถ้าระยะเวลาเช่าเกิน 3 ปี อย่าลืมว่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามที่อธิบายไว้ข้างต้น และหากเป็นสัญญาเช่าคอนโดที่ผู้เช่าต้องใช้บัตรเข้าออกอาคาร ควรตรวจว่าวันเริ่มสัญญาสอดคล้องกับการลงทะเบียนผู้พักอาศัยกับนิติบุคคลด้วย

5. อัตราค่าเช่า เงินประกัน และเงื่อนไขการชำระเงิน

อัตราค่าเช่า เงินประกัน และเงื่อนไขการชำระเงิน เป็นเรื่องที่ทำให้เกิดข้อพิพาทบ่อย จึงควรเขียนให้ละเอียดที่สุดเท่าที่ทำได้ ก่อนลงนามลองตรวจว่าสัญญาครอบคลุมรายการต่อไปนี้ครบหรือไม่

• ค่าเช่ารายเดือน: จำนวนเงินทั้งตัวเลขและตัวอักษร
• กำหนดชำระ: ชำระภายในวันที่เท่าไรของเดือน ช่องทางโอน และเลขบัญชีผู้รับ
• ค่าปรับชำระล่าช้า: อัตราค่าปรับต้องสมเหตุสมผล ไม่เกินที่กฎหมายกำหนด
• เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า: จำนวนเงิน เงื่อนไขการหัก และระยะเวลาคืน
• ค่าใช้จ่ายอื่น: ค่าน้ำ ค่าไฟ อินเทอร์เน็ต และค่าส่วนกลาง (กรณีห้องชุด) ใครเป็นผู้จ่าย

ตัวอย่างสมมติ: ถ้าค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท สัญญา 1 ปี ค่าเช่าตลอดอายุสัญญาคือ 180,000 บาท อากรแสตมป์ที่ต้องติดจะอยู่ที่ประมาณ 180 บาท ตามอัตรา 1 บาทต่อทุก 1,000 บาท

6. ข้อตกลง เงื่อนไข และข้อห้ามอื่น ๆ

ข้อตกลงส่วนนี้ช่วยกำหนดกรอบการใช้ชีวิตระหว่างการเช่า ซึ่งแต่ละบ้านอาจต่างกันตามลักษณะทรัพย์และความต้องการของเจ้าของ ประเด็นที่ควรพิจารณาใส่ในสัญญามีดังนี้

• การเลี้ยงสัตว์ การสูบบุหรี่ และจำนวนผู้พักอาศัยสูงสุด
• การต่อเติม เจาะผนัง หรือทาสีใหม่ ต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือก่อนหรือไม่
• การให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ์การเช่าให้ผู้อื่น
• หน้าที่ซ่อมแซม แยกให้ชัดว่าการซ่อมเล็กน้อยและการซ่อมใหญ่เป็นของฝ่ายใด
• การปฏิบัติตามระเบียบนิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้าน
• เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาและการคืนทรัพย์

7. การลงลายมือชื่อของคู่สัญญาและพยาน พร้อมเอกสารแนบท้าย

ท้ายสัญญาต้องมีลายมือชื่อของผู้ให้เช่าและผู้เช่า พร้อมพยานอย่างน้อย 1–2 คน ทำสัญญาเป็น 2 ฉบับที่มีข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ และลงชื่อกำกับทุกหน้าเพื่อป้องกันการสลับหน้า เอกสารแนบท้ายที่ควรมี ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด รายการทรัพย์สินพร้อมภาพถ่ายสภาพ และหนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)

เคล็ดลับทำสัญญาเช่าบ้านให้รัดกุม ป้องกันปัญหาบานปลาย

สัญญาที่ครบทุกข้อยังอาจมีช่องโหว่ได้ถ้าละเลยรายละเอียดเชิงปฏิบัติ เคล็ดลับต่อไปนี้รวบรวมจากปัญหาที่ผู้เช่าและเจ้าของบ้านพบบ่อย ช่วยให้สัญญาเช่าบ้านรัดกุมขึ้นและจัดการเรื่องที่อาจเกิดขึ้นได้ง่ายกว่าเดิม

1. ตรวจสอบตัวตนและกรรมสิทธิ์ก่อนโอนเงิน โดยเฉพาะการเช่าผ่านประกาศออนไลน์ ควรนัดดูทรัพย์จริงและเทียบชื่อเจ้าของในโฉนดกับบัตรประชาชน
2. อ่านสัญญาทุกข้อก่อนเซ็น ข้อที่ไม่เข้าใจหรือไม่เห็นด้วยให้ขอแก้ไขก่อนลงนาม และให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับจุดที่แก้
3. เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง ใช้การโอนผ่านธนาคารแทนเงินสด หรือขอใบเสร็จที่มีลายมือชื่อผู้รับ
4. สื่อสารเรื่องสำคัญเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น การแจ้งซ่อม การขอต่อสัญญา หรือการบอกเลิก ส่งเป็นข้อความหรืออีเมลที่ย้อนดูได้
5. ตรวจรับคืนบ้านร่วมกัน นัดวันคืนบ้าน เทียบสภาพกับภาพถ่ายวันส่งมอบ แล้วทำบันทึกการคืนทรัพย์ที่ระบุยอดเงินประกันที่จะคืน

ถ้าทรัพย์ที่เช่าเป็นห้องชุด ควรแจ้งนิติบุคคลอาคารชุดเรื่องผู้พักอาศัยใหม่ด้วย ส่วนกรณีที่สัญญามีมูลค่าสูงหรือเงื่อนไขซับซ้อน การปรึกษานักกฎหมายก่อนลงนามจะช่วยลดความเสี่ยงได้ ทั้งนี้ผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

สรุปบทความ

สัญญาเช่าบ้านคือตัวช่วยที่ทำให้ผู้ให้เช่าและผู้เช่ามีความชัดเจนเรื่องสิทธิ์และหน้าที่ตั้งแต่วันแรกจนถึงวันคืนบ้าน หัวใจสำคัญคือทำเป็นลายลักษณ์อักษร จดทะเบียนเมื่อเช่าเกิน 3 ปี ระบุรายละเอียดทั้ง 7 ข้อให้ครบ และเก็บหลักฐานทุกขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าบ้านเดี่ยว สัญญาเช่าห้องชุด หรือสัญญาเช่าคอนโด การทำตามขั้นตอนเหล่านี้ช่วยลดโอกาสการเกิดข้อพิพาทได้ ทั้งนี้ควรตรวจสอบหลักเกณฑ์ล่าสุดกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนทำสัญญา

สำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยของตัวเองหรืออยากมีทรัพย์สินไว้ปล่อยเช่าในอนาคต Ananda Development (อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์) มีทั้งคอนโดพร้อมอยู่ในหลายทำเลและโครงการบ้านของกรุงเทพฯ และปริมณฑลให้เลือก สำหรับใครที่กำลังมองหาอสังหารริมทรัพย์เพื่อการลงทุน สนใจสอบถามรายละเอียดหรือนัดเยี่ยมชมโครงการ ติดต่อ Ananda Development ได้ที่ LINE @ananda_development หรือโทร 02-316-2222