วันโอนกรรมสิทธิ์คือช่วงเวลาสำคัญที่บ้านจะกลายเป็นของเรา แต่หลายคนมักโฟกัสที่ราคาบ้านและค่างวดผ่อนจนลืมเตรียมงบสำหรับค่าใช้จ่ายในวันโอน ซึ่งอาจเป็นเงินก้อนใหญ่ที่ทำให้แผนการเงินสะดุดได้หากไม่ได้วางแผนไว้ล่วงหน้า บทความนี้จะสรุปให้เข้าใจว่าค่าโอนบ้านประกอบด้วยอะไรบ้าง ใครเป็นผู้รับผิดชอบในแต่ละรายการ พร้อมอัปเดตมาตรการรัฐปี 2569 ที่ช่วยลดภาระตรงนี้ลงได้มาก
ค่าโอนบ้าน คืออะไร?
ค่าโอนบ้าน คือค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ที่ต้องชำระให้กับกรมที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายรายการเดียว แต่เป็นหลายรายการรวมกัน ทั้งส่วนที่เป็นค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินและส่วนที่เป็นภาษีตามกฎหมาย
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้คำนวณจากฐานที่ต่างกัน เช่น ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ราคาซื้อขายจริง หรือวงเงินกู้ และมีการกำหนดชัดเจนว่าฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบในแต่ละรายการ การเข้าใจโครงสร้างค่าโอนตั้งแต่ต้นจึงช่วยให้เราเตรียมเงินได้ถูกต้องและเจรจาแบ่งภาระกับอีกฝ่ายได้อย่างเป็นธรรม
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน มีอะไรบ้าง และใครเป็นคนจ่าย?
ค่าใช้จ่ายในวันโอนแบ่งออกได้เป็น 5 รายการหลัก ซึ่งแต่ละรายการมีอัตราและผู้รับผิดชอบแตกต่างกัน ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ค่าธรรมเนียมการโอนตามอัตราปกติอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน โดยทั่วไปนิยมตกลงแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ทั้งนี้สามารถตกลงเป็นอย่างอื่นได้ตามสัญญา เช่น โครงการบ้านใหม่บางแห่งอาจมีโปรโมชันรับผิดชอบค่าโอนให้ทั้งหมด
2. ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนองตามอัตราปกติอยู่ที่ 1% ของวงเงินกู้ เป็นค่าใช้จ่ายของฝั่งผู้ซื้อในกรณีที่ขอสินเชื่อกับธนาคาร หากซื้อด้วยเงินสดไม่ต้องจดจำนองก็ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ค่าจดจำนองจึงคำนวณจากยอดเงินกู้ ไม่ใช่ราคาบ้าน
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นหน้าที่ของผู้ขายที่ต้องชำระตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สิน ยิ่งถือครองนานจำนวนปีที่นำมาหักค่าใช้จ่ายก็ยิ่งมาก ทำให้ฐานภาษีลดลง อัตราที่ต้องจ่ายจึงแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดที่อัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยเลือกราคาที่สูงกว่า เป็นภาระของผู้ขาย จะเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หากถือครองครบเงื่อนไขก็จะได้รับยกเว้นภาษีส่วนนี้
5. ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์คิดที่อัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) เป็นภาระของผู้ขาย โดยจะต้องชำระก็ต่อเมื่อกรณีนั้นไม่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ กล่าวคือ ผู้ขายจะเสียอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์ ไม่เสียทั้งคู่
อัปเดตมาตรการรัฐ ลดค่าโอนบ้าน-ลดค่าจดจำนอง ปี 2569
เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัย โดยมีสาระสำคัญดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน ลดจาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน
- ค่าจดจำนอง ลดจาก 1% เหลือ 0.01% ของวงเงินจำนอง
มาตรการนี้ครอบคลุมที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโด ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์พร้อมจดจำนองให้เสร็จภายในวันเดียวกันจึงจะได้สิทธิลดค่าจดจำนอง
ตัวอย่างเช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท เดิมต้องเตรียมค่าโอนและค่าจดจำนองรวมกันราว 30,000 บาท แต่ภายใต้มาตรการนี้จะเหลือเพียงประมาณ 200 บาทเท่านั้น ทั้งนี้มาตรการมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 จึงควรตรวจสอบช่วงเวลาและเงื่อนไขล่าสุดกับกรมที่ดินก่อนวางแผนโอน
เป็นเจ้าของบ้านและทาวน์โฮมคุณภาพ จาก Ananda Development
สำหรับใครที่กำลังวางแผนเรื่องค่าโอนและมองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า การเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่ไว้ใจได้คือจุดเริ่มต้นที่ช่วยให้การเป็นเจ้าของบ้านราบรื่นขึ้น
- สำหรับใครที่มองหาบ้านแนวราบสำหรับครอบครัว Ananda Development พัฒนาบ้านและโครงการพร้อมอยู่บนทำเลศักยภาพที่เดินทางสะดวก
- สำหรับใครที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นในงบที่เข้าถึงง่าย ทาวน์โฮมจาก Ananda Development ออกแบบฟังก์ชันครบครันพร้อมระบบรักษาความปลอดภัย
- สำหรับใครที่อยากอยู่ใจกลางเมืองใกล้แหล่งงาน สามารถเลือกคอนโดพร้อมอยู่ที่พร้อมเข้าอยู่และโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที
ลงทะเบียนเพื่อรับสิทธิพิเศษ
สรุปบทความ
ค่าโอนบ้านคือกลุ่มค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ในปี 2569 ยังมีมาตรการรัฐลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งช่วยลดภาระได้มาก การวางแผนเตรียมเงินส่วนนี้ล่วงหน้าจึงช่วยให้การเป็นเจ้าของบ้านราบรื่นขึ้น สำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยและสนใจโครงการของ Ananda Development (อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์) สามารถดูรายละเอียดและนัดเข้าชมโครงการได้ที่ ananda.co.th
