Highlights
‘ปล่อยเช่าคอนโด’ เป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่กลับมาคึกคักหลังจากผ่านสถานการณ์โควิด-19 และปลดล็อกการใช้ชีวิตรูปแบบใหม่ ผู้คนเริ่มให้ความสนใจเช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัยระหว่างทำงานกันมากยิ่งขึ้น วันนี้ Ananda จึงมีทริคสร้างกำไรสำหรับเพื่อน ๆ ที่กำลังสนใจลงทุน ปล่อยเช่าคอนโด ให้เช่าคอนโดทำเลดีมาฝากกัน
การลงทุนคอนโดคืออะไร? ทำความรู้จักก่อนเริ่มเป็นเสือนอนกิน
การลงทุนคอนโด คือการซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยมีเป้าหมายหลักคือการสร้างผลตอบแทนกลับคืนมาในรูปแบบต่าง ๆ ซึ่งรูปแบบที่นิยมที่สุดคือการซื้อคอนโดปล่อยเช่า เพื่อรับค่าเช่าเป็นรายได้ประจำ หรือการถือครองไว้เพื่อรอขายทำกำไรจากส่วนต่างราคาในอนาคตเมื่อที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้น การเข้าใจกลไกนี้จะช่วยให้เราวางแผนการเงินและเลือกทรัพย์ที่ตรงกับวัตถุประสงค์ของการลงทุนได้ตอบโจทย์เรามากที่สุด
เคล็ดลับช่วงคัดห้องก่อนปล่อยเช่า:
- เลือกทำเลทอง การศึกษาทำเลก่อนลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเป็นสิ่งที่สำคัญมาก ๆ ควรเลือกลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพทั้งวันนี้และในอนาคต ยกตัวอย่างเช่น อยู่ใกล้มหาวิทยาลัย, ใกล้กับรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดให้บริการ หรือเดินทางสู่เมืองได้สะดวกสบาย
- คัดห้องสวย ขนาดพอเหมาะ เมื่อปักหลักทำเล เลือกโครงการเรียบร้อยแล้ว ลำดับถัดมาคือการเลือกห้องที่ได้วิวสวย ไม่ถูกบล็อกวิว หรือมีความเป็นส่วนตัว ทั้งนี้แนะนำให้เลือกลงทุนในห้องขนาดพอเหมาะ 1 ห้องนอน จะมีโอกาสปล่อยเช่าในราคาดีง่ายขึ้น
- สภาพแวดล้อมดี เพื่อน ๆ อย่าลืมเดินสำรวจสภาพแวดล้อมโครงการ ส่วนกลาง รวมไปถึงชุมชนรอบโครงการเพื่อดูวิถีการใช้ชีวิต และสภาพแวดล้อมจริง แน่นอนว่ามีผลกับทั้งราคาปล่อยเช่าและการตัดสินใจเช่านั่นเอง
- ลงทุนในช่วง Pre-Sale เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนที่สนใจ ปล่อยเช่าคอนโด ด้วยราคาที่จับต้องได้กว่าโครงการที่เสร็จแล้ว คุ้มค่าในระยะยาวอย่างแน่นอน
ภาพประกอบ
มาถึงขั้นตอนของการวางแผนการลงทุนและการคิดคำนวณค่าเช่ารายเดือน:
- เลือกใช้เงินเย็น เพราะทุกการลงทุนมีความเสี่ยงดังนั้นเพื่อความอุ่นใจ เพื่อน ๆ ควรลงทุนด้วยเงินที่ตั้งใจเอาไว้ลงทุน ไม่ควรนำเงินในชีวิตประจำวันมาใช้ลงทุน เพราะหากมีเหตุให้รีบใช้จะไม่สามารถนำมาแปลงเป็นเงินสดได้ทันที
- เลือกดอกเบี้ยเรทดีที่สุด หากจำเป็นต้องกู้สินเชื่อควรเลือกธนาคารผู้ปล่อยสินเชื่อที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด และควรยื่นกู้สินเชื่ออย่างน้อย 3 ธนาคารขึ้นไป
- คุมงบแต่งห้อง เมื่อตั้งใจปล่อยเช่าคอนโดแล้ว การตกแต่งห้องควรคุมให้อยู่ในงบที่เหมาะสม เลือกเฟอร์นิเจอร์ที่เพียงพอต่อการใช้งาน วัสดุทนทาน และราคาไม่แรงจนเกินไป
- คำนวณผลตอบแทนให้มากกว่า 7% หลังจากที่ตกแต่งห้องเสร็จพร้อมปล่อยเช่า เพื่อน ๆ ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ออกมาเป็นค่าเช่า โดยจะต้องมีกำไรมากกว่าส่วนที่ลงทุนถึง 7%
ภาพประกอบ
มาถึงขั้นตอนสุดท้ายแต่ก็สำคัญไม่แพ้กัน นั่นคือเรื่องของ ‘ผู้เช่า’ ที่ควรพิจารณาดังนี้
- คัดสรรผู้เช่า ต้องบอกก่อนว่านอกจากผู้เช่าจะมีสิทธิเลือกห้องแล้ว ผู้ลงทุนปล่อยเช่าก็สามารถเลือกผู้เช่าได้เช่นกัน แนะนำว่าการนัดดูห้องควรไปพบปะพูดคุยกับผู้เช่าแบบเห็นหน้ากัน ได้ทำความรู้จักกันเบื้องต้นสักนิดก็จะดีกว่าพูดคุยผ่านตัวแทนอย่างเดียว
- อย่าปล่อยห้องว่างนาน เป็นอีกข้อจำกัดที่ผู้ลงทุนต้องบริหาร วางแผนการปล่อยเช่าห้องให้ดี หลังจากมีผู้ย้ายออก ผู้ลงทุนควรมีผู้เช่าเข้าใหม่ภายใน 3 เดือนไม่เกินจากนี้ เพื่อความสม่ำเสมอของรายได้ และห้องจะไม่โทรมจนเกินไป
3 กฎเหล็กการลงทุนคอนโด เลือก “คอนโดเพื่อปล่อยเช่า” ให้ราบรื่น
การลงทุนคอนโดให้ได้กำไร จะต้องพิจารณาถึงดฎเหล็ก 3 ข้อ ดังนี้
กฎเหล็กข้อที่หนึ่ง : ต้องเลือกคอนโดที่อยู่ใน “ทำเลที่ดี มีศักยภาพ” เท่านั้น
ถึงแม้เราจะเห็นจากข้อมูลในอดีตว่าราคาที่ดินโดยเฉลี่ยมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงแล้วก็ไม่ใช่ที่ดินทุกผืนในเมืองที่จะเติบโต ดังนั้น “ทำเล” จึงเป็นปัจจัยแรกที่นักลงทุนต้องพิจารณาและประเมินให้ดี เพราะเป็นหัวใจสำคัญที่กำหนดมูลค่าของคอนโด ช่วยในการแข่งขัน สร้างข้อได้เปรียบทั้งเรื่องของการหาผู้เช่าและเพิ่มอำนาจในการต่อรองราคา และที่สำคัญคือไม่สามารถโยกย้ายเปลี่ยนแปลงได้
โดยลักษณะของทำเลที่ดี คือ ต้องใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น ใกล้แหล่งชุมชน ใกล้แหล่งแรงงาน รายล้อมไปด้วยห้างสรรพสินค้า โรงเรียน โรงพยาบาล หรือสถานที่สำคัญ ๆ และแน่นอนว่าต้องเดินทางสะดวก ทั้งการเข้า-ออกคอนโด ถนนที่ตัดผ่าน ทางด่วนที่ใกล้ที่สุด ไปจนถึงการเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ อย่างเช่นยิ่งใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT ก็ยิ่งมีแนวโน้มความต้องการสูงมากกว่าที่ดินทำเลอื่น ๆ
ดังนั้น ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดเพื่อการปล่อยเช่า การดูข้อมูลที่ตั้งจาก Google Map อย่างเดียวนั้นอาจจะยังไม่พอ แต่ควรต้องลงสำรวจพื้นที่ด้วยตัวเองว่าแต่ในช่วงเวลาในแต่ละวันนั้นสภาพการจราจรเป็นอย่างไร รถติดไหม กินอยู่สะดวกหรือไม่ ความหนาแน่นของคนอยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน เพื่อจะได้ประเมินสถานการณ์ของพื้นที่ได้แม่นยำมากขึ้น
กฎเหล็กข้อที่สอง : “โครงการ” ต้องเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย
การจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้สำเร็จ และลดโอกาสในการปล่อยห้องว่างได้ คือ การทำความเข้าใจ “กลุ่มเป้าหมาย” หรือ “ผู้เช่า” ให้เป็นอย่างดี โดยทั่วไปคอนโดแต่ละโครงการจะมีการวาง “กลุ่มเป้าหมาย” เอาไว้อย่างชัดเจนตั้งแต่แรกอยู่แล้ว ซึ่งก็จะถูกสะท้อนออกมาในรูปแบบของทั้งการออกแบบ Room Type ขนาดห้อง พื้นที่ส่วนกลาง ไปจนถึงเรื่องของงานออกแบบที่แตกต่างกันไป ตัวอย่างเช่น ถ้ากลุ่มเป้าหมายของโครงการ คือ ‘นักศึกษา’ ที่ต้องการพื้นที่ในการทำการบ้าน ทำงานกลุ่ม ประชุมพูดคุย หรือติวหนังสือ พื้นที่ Co -Working Space ของโครงการก็จะถูกออกแบบมาเพื่อสอดรับกิจกรรมเหล่านี้ตามไปด้วย
แต่ถ้าหากกลุ่มเป้าหมายเป็น ‘คนทำงาน’ ลักษณะการออกแบบก็จะมุ่งเน้นไปที่ประโยชน์ใช้สอย มีฟังก์ชันการใช้งานภายในห้องที่หลากหลายเพื่อให้เลือกใช้ได้ตามวัตถุประสงค์ที่ต้องการ มีทั้งพื้นที่ทำงานและพักผ่อนที่ออกแบบมาอย่างผสมผสานอย่างลงตัว แต่จะไม่เน้นเรื่องพื้นที่ส่วนกลางมากนัก
แล้วเมื่อเรารู้แล้วว่า “โครงการ” นี้ออกแบบมาเพื่อรองรับใคร เราก็จะมีภาพของผู้เช่าที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ช่วยให้เราสามารถประเมินความสามารถในการผ่อนและความคุ้มค่าในการลงทุนของเราได้
หลังจากที่พิจารณาตัวโครงการเรียบร้อยแล้ว “ขนาดห้อง” ก็เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่ต้องคิดในลำดับถัดมา เนื่องจากโดยทั่วไปแล้ว คอนโดหนึ่งที่นั้นนอกจากจะมี Room Type ให้เลือกได้อย่างหลากหลายแล้ว แต่ละแบบก็ยังมีหลายขนาด ซึ่งสิ่งที่จะช่วยตอบได้ว่าเราควรเลือกห้องขนาดเท่าไหร่ คือ การย้อนกลับมาที่คำถามว่า แล้ว “กลุ่มเป้าหมาย” ที่จะมาเป็นผู้เช่าของเรานั้นเป็นใคร ?
ยกตัวอย่างเช่น ถ้าหากเป้าหมาย คือ ‘คนทำงาน’ ที่มีบ้านอีกหลัง แต่กำลังมองหาห้องเช่าที่ใกล้ที่ทำงาน แล้วสุดสัปดาห์ก็กลับไปอยู่บ้านอีกหลัง ห้องที่คนกลุ่มนี้ต้องการจึงมีแนวโน้มมีขนาดเล็ก เน้นความคุ้มค่า มีพื้นที่ใช้สอยแบบประหยัด เพื่อลดภาระค่าเช่าให้ได้มากที่สุด
แต่ถ้าหากกลุ่มเป้าหมายเราเป็น ‘ชาวต่างชาติ’ อย่างกลุ่ม Expat ที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ที่ค่าที่พักมักจะสามารถเบิกบริษัทได้ 100% แน่นอนว่าส่วนใหญ่ก็จะเลือกห้องมีที่มีขนาดใหญ่ พื้นที่ใหญ่สอยเยอะ สิ่งอำนวยความสะดวกแบบจัดเต็ม หรือถ้าเป็นชาวญี่ปุ่น ก็มักจะมีความต้องการห้องน้ำที่ใหญ่กว่าปกติ ในกรณีเหล่านี้ การเลือกซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในห้องขนาดใหญ่ แบบ 1 ห้องนอน หรือ 2 ห้องนอนจึงสามารถตอบโจทย์ผู้เช่ากลุ่มนี้ได้ดี เพราะบางทีก็อาจจะมีครอบครัวย้ายมาอยู่ด้วยก็เป็นได้
ดังนั้น ก่อนเริ่มต้นลงทุนในคอนโด จึงควรต้องเข้าใจ “กลุ่มเป้าหมาย” ให้มากที่สุด ตั้งแต่ภาพใหญ่ ๆ อย่างเรื่องของตัวโครงการ ไปจนถึง Room Type และ ขนาดห้อง เพราะยิ่งเรารู้ว่าผู้เช่าเราเป็นใคร ก็จะยิ่งทำให้เราสามารถลงทุนได้ตอบโจทย์ความต้องการพวกเขาได้ และเพิ่มโอกาสให้เราสามารถปล่อยเช่าได้ง่ายมากขึ้นตามไปด้วย
กฎเหล็กข้อที่สาม : ราคาเหมาะสม “สร้างผลตอบแทน” ได้อย่างคุ้มค่า
เนื่องจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มี “สภาพคล่อง” ค่อนข้างต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น ๆ แถมยังใช้เงินลงทุนจำนวนที่ค่อนข้างสูง การเตรียมความพร้อมเรื่อง “การเงิน” จึงถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมาก
อย่างแรกเลย คือ ต้องประเมินก่อนว่าคอนโดนี้คุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่ “ผลตอบแทน” เป็นอย่างไร ? เพราะหลาย ๆ ครั้งเราอาจจะเจอคอนโดที่ดี ทำเลเยี่ยม ห้องสวย ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่เราวางไว้ แต่ราคาขายอาจจะอยู่ในระดับที่สูงมากเกินไปเมื่อเทียบกับค่าเช่าที่ได้รับ
หลักในการคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเราจะนำ “ค่าเช่าต่อปี” นำมาหารกับ “ราคาห้อง” เราจะได้ผลตอบแทนจากปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ออกไป
ซึ่งโดยทั่วไปแล้วการลงทุนคอนโดนักลงทุนมักจะไม่ได้ใช้เงินสดในการลงทุนทั้งหมด และใช้การกู้ธนาคารบางส่วนเพื่อมาร่วมลงทุนด้วย ซึ่งถ้าหากผลตอบแทนที่ได้นั้นสูงกว่าดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บ ก็หมายความว่าการลงทุนในคอนโดนี้นับว่าอยู่ในระดับที่น่าสนใจ
ณ ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3.5 – 4% ต่อปี ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยในช่วงเวลานั้น ๆ ซึ่งต้องห้ามลืมว่าการปล่อยเช่าคอนโดสักห้องนึงก็มีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ประกอบอยู่ด้วย ไม่ว่าจะเป็น ค่าใช้จ่ายในเรื่องของการตกแต่ง บำรุงรักษา รวมถึงค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายรายปี ตลอดจนความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น อย่างเช่น ห้องว่าง หาผู้เช่าไม่ได้ทันที
ดังนั้น เพื่อให้ผลตอบแทนสามารถครอบคลุมทั้งต้นทุนและความเสี่ยงดังกล่าวได้ ผบตอบแทนจากการปล่อยเช่าจึงไม่ควรต่ำกว่า 6%* เพื่อเป็นเบาะรองรับความเสี่ยงในกรณีต่าง ๆ และลดโอกาสในการขาดทุน โดยขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อ ถ้าหากดอกเบี้ยมีการปรับขึ้น ผลตอบแทนจากการลงทุนก็ควรจะปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
และอีกหนึ่งเรื่องนอกจากเรื่องของผลตอบแทน คือ “สภาพคล่อง” ของตัวนักลงทุนเอง ซึ่งสิ่งที่ต้องระมัดระวัง คือ “ค่าเช่าที่ได้รับไม่ควรต่ำกว่าค่างวดที่ผ่อนต่อเดือน” ทั้งนี้ ก็เพื่อให้กระแสเงินสดเป็นบวกให้กับผู้ลงทุนเสมอ เพราะถ้าหากค่าเช่าน้อยกว่า ก็เป็นไปได้ว่าผลตอบแทนจากค่าเช่าอาจจะต่ำเกินไป หรืออาจจะยังวางดาวน์ไม่มากพอที่จะทำให้ค่างวดในแต่ละเดือนสูงกว่าที่ควรจะเป็น ก็จะทำให้นักลงทุนเสียโอกาสในการทำกำไร
ที่สำคัญที่สุดคือนักลงทุนควรมี “เงินสดสำรอง” ไว้อย่างน้อย ๆ 6 เดือนสำหรับในกรณีที่ห้องว่าง และไม่สามารถหาผู้เช่าได้ เพราะโดยทั่วไปแล้วการเปลี่ยนผู้เช่าหนึ่งครั้งเจ้าของห้องมักจะสูญเสียรายได้ไปประมาณ 3 เดือน เนื่องจากจะต้องรีโนเวทห้องในกลับมาอยู่ในสภาพพร้อมปล่อยเช่า รวมถึงขั้นตอนการหาผู้เช่าเองก็ใช้เวลาเช่นกัน
สุดท้ายนี้ สำหรับใครที่ใช้บริการสินเชื่อเพื่อเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องไม่ลืม “รีไฟแนนซ์ (Refinance)” กับธนาคารใหม่หรือ “รีเทนชั่น (Retention)” กับธนาคารเดิมเมื่อครบกำหนดสัญญากู้เสมอ เพื่อเป็นการลดรายจ่ายในส่วนของ “ดอกเบี้ย” ลง ช่วยให้เราสามารถชำระเงินต้นได้มากขึ้น และผ่อนหมดได้เร็วยิ่งขึ้น
3 ขั้นตอนซื้อคอนโดปล่อยเช่ารายเดือน ให้คุ้มค่าในระยะยาวต้องทำตามนี้
การมีคอนโดเป็นของตนเองนั้นมีข้อดีหลายอย่าง หนึ่งในนั้นก็คือ การปล่อยเช่าคอนโด เพื่อหารายได้ซึ่งเป็นวิธีการที่ได้รับความนิยมอย่างมาก เพราะได้ประโยชน์ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า ดังนั้น หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่กำลังสนใจจะ การปล่อยเช่าคอนโด เรามีคำแนะนำดีๆ มาฝากคุณแล้ว รับรองหากทำตามนี้จะก่อให้เกิดความคุ้มค่าตามมาในระยะยาวแน่นอน
1.คำนวณค่าเช่าให้เหมาะสม
วางแผนในช่วงเริ่มต้นด้วยการคำนวณค่าเช่าก่อน โดยในช่วงที่ตัดสินใจซื้อคอนโด คุณย่อมจะต้องมีการตัดสินใจเลือกทำเลและคิดถึงความคุ้มค่าต่างๆ รวมถึงราคาที่สมเหตุสมผลมาแล้ว เมื่อมาถึงขั้นตอน การปล่อยเช่าคอนโด ก็จะต้องนำค่าผ่อนคอนโดในขั้นตอนแรกมาคำนวณค่าเช่าเพื่อให้มีความคุ้มค่ามากที่สุด โดยการคำนวณค่าเช่าสามารถทำได้โดยการนำมูลค่าคอนโดและค่าผ่อนชำระในแต่ละเดือน มาเปรียบเทียบกับราคาให้เช่าในท้องตลาดก่อนเคาะค่าเช่าออกมา
ยกตัวอย่างเช่น คอนโดราคา 2 ล้านบาท มีภาระผ่อนรายเดือนอยู่ที่ 8,000 บาท ส่วนราคา การปล่อยเช่าคอนโด ในตลาดอยู่ที่ 6,000 – 8,000 บาท คุณจะต้องทำการเปรียบเทียบคอนโดของตนเองกับ การปล่อยเช่าคอนโด อื่นๆ ว่ามีข้อดีข้อเสียต่างกันอย่างไร เช่น คอนโดอื่นๆ ที่มีฟังก์ชั่นเดียวกันปล่อยให้เช่าอยู่ที่ 6,000 บาท แต่คอนโดของคุณอยู่ในทำเลที่ดีกว่า อยู่ในแนวรถไฟฟ้าหรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่โดยรอบ ก็อาจจะสามารถตั้งราคาค่าเช่าที่สูงกว่าได้ เป็นต้น อย่างลูกค้าคอนโดโครงการอนันดาซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลศักยภาพและคอนโดมีคุณภาพสูง ก็ทำให้ลูกค้าที่จะมาเช่าเกิดความสนใจและคุณก็สามารถคิดราคาค่าเช่าที่มีความสมเหตุสมผลมากขึ้นได้
2.หาลูกค้าในช่องทางต่าง ๆ
เมื่อคำนวณค่าเช่าที่สมเหตุสมผลและมีความคุ้มค่าได้แล้ว ก็เป็นขั้นตอนในการหาลูกค้าซึ่งวิธีการหาลูกค้าก็มีอยู่ด้วยกันหลายวิธีที่สามารถนำไปใช้ได้ดังนี้
ช่องทางออนไลน์
เป็นช่องทางที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เพราะสามารถเข้าถึงลูกค้าได้เป็นจำนวนมากโดยใช้เงินไม่มาก โดยจะมีเว็บไซต์ที่เป็นตัวกลางสำหรับลงข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า/ซื้อ ที่คุณสามารถไปลงประกาศได้ฟรี แต่หากอยากจะให้คนเห็นมากขึ้นก็สามารถจ่ายเงินเพิ่มเพื่อปักหมุดอยู่ในจุดที่เด่นมากพอ เพื่อที่จะทำให้คนอื่นเห็นได้มากขึ้น
Agent หรือตัวแทนในการหาลูกค้า
การติดต่อผ่านช่องทางนี้ข้อดีคือ เอเจนซี่จะมีฐานลูกค้าอยู่ในมือจำนวนมาก และรู้ว่าลูกค้าคนไหนมีความต้องการอย่างไร จึงสามารถนำเสนอสิ่งที่ดีๆ ให้กับคนที่ต้องการได้ แต่การจ้างเอเจนซี่ในการหาลูกค้าให้ก็ต้องมีค่าใช้จ่ายซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ที่สัญญา 1 ปี ค่าคอมมิชชั่น 1 เดือน แต่หากคิดว่ามีความคุ้มค่าก็สามารถว่าจ้างเอเจนซี่ได้ เพราะประหยัดเวลาและพลังงานในการหาลูกค้าเอง อีกทั้งยังช่วยให้สามารถหาลูกค้าที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายและความต้องการได้อีกด้วย
นิติบุคคลของโครงการ
เป็นอีกวิธีหนึ่งที่สะดวกสบายมากเช่นกัน ซึ่งเมื่อไหร่ก็ตามที่ต้อง การปล่อยเช่าคอนโด ก็สามารถแจ้งกับทางนิติบุคคลของโครงการได้ เพราะทางนิติมีข้อมูลของลูกค้าที่ต้องการซื้อขายหรือต้องการเช่าอยู่ในมืออยู่มากเช่นกัน ข้อดีของวิธีนี้คือสะดวก เพราะนิติบุคคลจะช่วยจัดการให้ได้ทุกอย่าง ตั้งแต่ประกาศหาคนเช่า, พาลูกค้าเข้าชมห้อง, ทำสัญญาเช่า และอื่นๆ ดังนั้นหากลงทุนซื้อคอนโดเพื่อเปล่าเช่าและไม่รู้ว่าจะหาลูกค้าอย่างไร ลองปรึกษานิติบุคคลของคอนโดดูก่อนก็ได้
3.ทำสัญญาเช่าคอนโดอย่างละเอียด
เทคนิคการปล่อยเช่าคอนโด ให้ได้ไว
การจะทำให้คอนโดของคุณโดดเด่นกว่าคู่แข่งในตลาดและสามารถสร้างกำไรได้สูงสุด จำเป็นต้องอาศัยเทคนิคและการวางแผนที่เป็นระบบ ดังนี้
รีโนเวทห้องให้น่าอยู่
ห้องที่สวยและดูใหม่ย่อมดึงดูดสายตาผู้เช่าได้ดีกว่าเสมอ การลงทุนรีโนเวทเล็ก ๆ น้อย ๆ เช่น ทาสีใหม่ เปลี่ยนวอลล์เปเปอร์ ซ่อมแซมจุดที่ชำรุด หรือเพิ่มเฟอร์นิเจอร์สไตล์มินิมอลที่กำลังเป็นที่นิยม จะช่วยอัปเกรดภาพลักษณ์ของห้อง ทำให้ผู้เช่าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น และที่สำคัญคือช่วยให้คุณสามารถปรับขึ้นราคาค่าเช่าได้อย่างสมเหตุสมผล
วางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ
การลงทุนที่มีประสิทธิภาพต้องเริ่มจากการกำหนดเป้าหมายที่ชัดเจน ว่าคุณต้องการเน้น Yield จากค่าเช่ารายเดือน หรือเน้น Capital Gain จากการขายต่อในอนาคต พร้อมทั้งศึกษาข้อมูลโครงการ ทำเล และแนวโน้มของตลาดอสังหาฯ เพื่อประเมินความเสี่ยงและระยะเวลาคืนทุน การมีแผนสำรองในกรณีที่หาผู้เช่าไม่ได้ในช่วงแรกก็เป็นสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม
ตั้งงบประมาณในการลงทุน
สำรวจความพร้อมทางการเงินของตนเองก่อนเสมอ เพื่อกำหนดเพดานงบประมาณในการซื้อคอนโด ไม่ควรสร้างภาระหนี้สินที่ตึงตัวจนเกินไป ควรคำนวณวงเงินกู้ ค่างวดที่ต้องผ่อนชำระ และเตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายแอบแฝงอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแรง
เลือกโครงการที่ใช่ ชั้นที่เหมาะสม
นอกจากทำเลแล้ว ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการก็มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้เช่า การเลือกโครงการที่มีมาตรฐาน มีส่วนกลางครบครัน และการบริหารจัดการนิติบุคคลที่ดี จะช่วยให้ห้องของคุณมีมูลค่าระยะยาว นอกจากนี้ การเลือกตำแหน่งห้อง (ชั้น ทิศ วิว) ที่ไม่โดนบล็อกและไม่ร้อนจัด ก็เป็นจุดขายสำคัญที่ทำให้ปล่อยเช่าได้ไวกว่าห้องทั่วไป
หาทางลดต้นทุน เพื่อกำไรที่มากขึ้น
การเพิ่มผลกำไรในการปล่อยเช่าคอนโดคือการบริหารต้นทุนให้ต่ำที่สุด เริ่มตั้งแต่การเปรียบเทียบหาธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านต่ำที่สุด การวางแผนรีไฟแนนซ์เมื่อครบกำหนด การเลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือวัสดุตกแต่งที่ทนทานในราคาคุ้มค่า รวมถึงการเรียนรู้วิธีการทำการตลาดด้วยตัวเองเพื่อประหยัดค่านายหน้าในการหาผู้เช่า
รู้ทันความเสี่ยง! สิ่งที่นักลงทุนคอนโดต้องแบกรับ
ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง การลงทุนคอนโดก็เช่นกัน แม้จะมีโอกาสสร้างรายได้สูง แต่ก็มาพร้อมความเสี่ยง ที่ต้องทำความเข้าใจก่อน เพื่อเตรียมแผนรับมือ ดังนี้
- ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่เปลี่ยนเป็นเงินสดได้ยากและใช้เวลานานกว่าหุ้นหรือทองคำ หากต้องการใช้เงินด่วนอาจขายไม่ได้ทันที
- ความเสี่ยงจากการหาผู้เช่าไม่ได้ ในบางช่วงเวลาอาจไม่มีผู้เช่า ทำให้เราต้องรับภาระค่าผ่อนธนาคารและค่าส่วนกลางเองทั้งหมด ซึ่งอาจกระทบต่อกระแสเงินสด หากวางแผนการเงินไม่รัดกุม
- ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น หากเป็นดอกเบี้ยลอยตัว เมื่อดอกเบี้ยปรับขึ้น ค่างวดผ่อนอาจสูงขึ้น ทำให้กำไรจากการปล่อยเช่าลดลงหรือติดลบ
- ความเสี่ยงจากความเสียหายของห้องชุด การปล่อยเช่าคอนโด ผู้เช่าอาจทำทรัพย์สินเสียหาย หรืออุปกรณ์เสื่อมสภาพตามกาลเวลา ทำให้ต้องมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงรักษา
- ความเสี่ยงจากคู่แข่งในตลาด หากในทำเลนั้นมีคอนโดโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก อาจเกิดการตัดราคาค่าเช่า ทำให้ผลตอบแทนลดลง
คอนโด จาก ANANDA ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ พร้อมเติบโตทุกสภาวะเศรษฐกิจ
การปล่อยเช่าคอนโดเป็นอีกหนึ่งทางเลือกการลงทุนที่ช่วยสร้างรายได้ให้กับผู้ลงทุนได้เป็นอย่างดี เพราะนอกจากผู้ลงทุนจะได้รับกระแสเงินสดจากค่าเช่ารายเดือนเเล้ว ยังมีโอกาสได้รับส่วนต่างของราคา (Capital Gain) ในอนาคตจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินด้วย
การเลือกลงทุนในคอนโดคุณภาพดีที่สามารถตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยอย่างรอบด้าน ทั้งการใช้สอบภายในห้อง และพื้นที่ส่วนกลาง จึงเป็นการใช้เงินอย่างไม่สูญเปล่า โดยเฉพาะโครงการที่ทำเลดี มีโอกาสเติบโตของแหล่งแรงงาน ก็ยิ่งเป็นต่อทำให้สามารถแข่งขันได้ดี มีผู้เช่าสม่ำเสมอ
“อนันดา” ผู้พัฒาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าอกเข้าใจผู้อยู่อาศัย และใส่ใจนักลงทุน จึงเลือกนำเสนอโครงการที่อยู่บนสุดยอดทำเลคุณภาพและมีโอกาสเติบโตต่อเนื่อง มองขาดในทุกการลงทุน พร้อมตอบโจทย์ทุก Lifestyle ด้วยโครงการมากมาย และแบบห้องที่หลากหลาย สามารถอยู่เองได้ และปล่อยเช่าดี ไม่มีสะดุด
สามารถเลือกชมคอนโดคุณภาพจากอนันดาได้เลยที่ https://www.ananda.co.th/th/project/condominium/
FAQs :
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการลงทุนคอนโด
ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ควรได้ผลตอบแทน (Yield) กี่เปอร์เซ็นต์?
การลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่เหมาะสมและคุ้มค่าควรอยู่ที่ประมาณ 4-6% ต่อปีขึ้นไป หากคำนวณแล้วได้ต่ำกว่านี้ อาจไม่คุ้มกับดอกเบี้ยธนาคารและความเสี่ยงในการถือครอง ทั้งนี้ผลตอบแทนอาจมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับทำเลและต้นทุนในการซื้อคอนโด
ไม่มีเงินก้อน สามารถกู้ธนาคารเพื่อลงทุนคอนโดได้ไหม?
แม้จะไม่มีเงินก้อน ก็สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยใช้วิธีกู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า โดยใช้ค่าเช่าที่ได้รับมาผ่อนชำระค่างวดแทน หากเลือกทรัพย์ที่ทำเลดีและราคาเหมาะสม ค่าเช่าอาจจะมากกว่าเงินผ่อน ทำให้เราได้กำไรโดยแทบไม่ต้องใช้เงินตัวเอง แต่ต้องระวังเรื่องเครดิตบูโรและมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย
รายได้จากการปล่อยเช่าคอนโด ต้องเสียภาษีอย่างไร?
รายได้จากการปล่อยเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 (มาตรา 40(5)) ซึ่งผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องนำรายได้นี้ไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี (ภ.ง.ด. 90/91) โดยสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ คือ หักตามจริง (ต้องมีหลักฐานใบเสร็จครบถ้วน) หรือเลือกหักแบบเหมาจ่ายได้ 30% ของรายได้ค่าเช่า
ให้เช่าคอนโดต้องทำยังไง
เริ่มต้นจากการเตรียมสภาพห้องให้พร้อมใช้งาน จากนั้นจัดทำเอกสารสัญญาเช่าให้รัดกุม หลังจากนั้นประกาศหาคนเช่าได้เองผ่านช่องทางออนไลน์ หรือหากต้องการความสะดวกและรวดเร็ว ก็สามารถฝากห้องให้ตัวแทนอสังหาฯ ช่วยดูแลจัดการให้แลกกับค่าคอมมิชชันตามที่ตกลงกัน
ปล่อยเช่าคอนโด คิดค่าเช่ายังไงให้ได้กำไร
วิธีที่ง่ายที่สุดคือการสำรวจราคาตลาดในทำเลและโครงการเดียวกัน (หรือโครงการระดับเดียวกันใกล้เคียง) เพื่อดูว่าเรตราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่เท่าไหร่ แล้วนำมาปรับใช้กับห้องของเรา โดยต้องมั่นใจว่าค่าเช่าที่ตั้งไว้นั้นครอบคลุมค่างวดที่ต้องผ่อนธนาคาร รวมถึงค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หรือควรให้ได้อัตราผลตอบแทนประมาณ 4-6% ต่อปี จึงจะถือว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า
