Highlights
- เตรียมตัวให้พร้อมก่อนยื่นขอสินเชื่อบ้าน เช็กเครดิตบูโรเพื่อรักษาประวัติการผ่อน วางแผนออมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายแฝงวันโอน และเคลียร์หนี้สินเดิมให้หมดเพื่อเพิ่มโอกาสอนุมัติและได้วงเงินกู้เต็มจำนวนตามเป้าหมาย
- ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ เพื่อหาวงเงินที่เหมาะสม และตรวจสอบตารางเปรียบเทียบเงินเดือนกับยอดกู้เพื่อให้เลือกโครงการที่สอดคล้องกับงบประมาณและภาระหนี้สินของตนเอง
- ดำเนินการตามขั้นตอนเริ่มจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย เตรียมเอกสารรายได้ยื่นกู้ธนาคารหลายแห่งเพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอ รอผลประเมิน และนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินเพื่อให้การซื้อขายเสร็จสมบูรณ์
แม้เศรษฐกิจจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในแต่ละปี แต่คอนโดยังคงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มคนวัยทำงานและนักลงทุนรุ่นใหม่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง อย่างไรก็ตาม การจะกู้ซื้อคอนโดสักห้องมีขั้นตอนที่ต้องวางแผนและการเตรียมตัวอย่างรัดกุม เพื่อให้ได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร
5 สิ่งที่ต้องเตรียมพร้อมก่อนกู้ซื้อคอนโด เพื่อไม่ให้พลาดโอกาส
ก่อนยื่นกู้คอนโดกับธนาคาร ต้องมีการเตรียมความพร้อมในด้านต่าง ๆ เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อและอาจได้รับข้อเสนอดอกเบี้ยที่ดีกว่า โดยมี 5 สิ่งสำคัญที่ต้องจัดการดังนี้
เช็กเครดิตบูโร
ก่อนยื่นขอสินเชื่อต่าง ๆ สิ่งแรกที่ควรทำคือการตรวจสอบสุขภาพทางการเงินผ่านข้อมูลเครดิตบูโร เพื่อดูประวัติการชำระหนี้ในอดีตว่ามีความปกติหรือไม่ หากเรามีประวัติการชำระล่าช้าหรือค้างชำระ ธนาคารอาจประเมินว่าเรามีความเสี่ยงสูงและปฏิเสธสินเชื่อได้ ดังนั้นการเช็กเครดิตบูโรล่วงหน้าจะช่วยให้เราทราบสถานะของตัวเอง หากมีจุดบกพร่องจะได้รีบแก้ไขและรักษาประวัติการผ่อนชำระให้ตรงเวลาสม่ำเสมออย่างน้อย 12-24 เดือน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับธนาคารก่อนยื่นกู้จริง
วางแผนเงินออมสำหรับค่าใช้จ่ายแฝง
การยื่นขอสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ การเตรียมเงินดาวน์อย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ เพราะการกู้ซื้อคอนโดมาพร้อมค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ ที่ต้องสำรองเงินสดไว้ ไม่ว่าจะเป็นค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่ากองทุนคอนโด และค่าส่วนกลางล่วงหน้า รวมถึงงบประมาณสำหรับการตกแต่งและซื้อเฟอร์นิเจอร์เข้าห้องด้วย การวางแผนเงินออมส่วนนี้ให้พร้อมจะช่วยให้เราไม่ต้องไปกู้สินเชื่อส่วนบุคคลเพิ่ม ซึ่งอาจกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินและภาระหนี้สินโดยรวมในระยะยาว
เคลียร์ภาระหนี้สินเดิมให้เหลือน้อยที่สุด
ธนาคารจะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อโดยดูจากภาระหนี้สินรวมเป็นหลัก ซึ่งโดยปกติธนาคารมักกำหนดเกณฑ์ว่า ผู้กู้ไม่ควรมีภาระหนี้สินทั้งหมด (รวมผ่อนคอนโดใหม่แล้ว) เกิน 40-50% ของรายได้ต่อเดือน ดังนั้น ก่อนยื่นกู้ซื้อคอนโดการเคลียร์หนี้สินเดิมจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะหากเรายังมีหนี้ผ่อนรถ หรือหนี้บัตรเครดิตค้างอยู่ ก็จะทำให้การกู้ได้วงเงินน้อย หรือไม่ผ่าน การปิดหนี้ให้หมดก่อนจะยื่นขอสินเชื่อจะช่วยลดภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ลง ทำให้ธนาคารประเมินว่าเรามีความสามารถในการผ่อนชำระสูงขึ้น และมีโอกาสได้รับอนุมัติวงเงินกู้ที่เต็มจำนวนตามที่ต้องการ
สร้างความมั่นคงในหน้าที่การงาน
ความมั่นคงในอาชีพการงานเป็นหนึ่งในเกณฑ์หลักที่ธนาคารใช้พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ สำหรับพนักงานประจำ ควรมีอายุงานในที่ทำงานปัจจุบันต่อเนื่องอย่างน้อย 6 เดือน ถึง 1 ปี เพื่อแสดงให้เห็นถึงความมั่นคงของรายได้ ส่วนผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือเจ้าของกิจการ ควรมีการเดินบัญชีรายรับรายจ่ายอย่างสม่ำเสมอและจดทะเบียนพาณิชย์ให้ถูกต้อง การเตรียมเอกสารแสดงที่มาของรายได้ที่ชัดเจนและตรวจสอบได้ จะช่วยสร้างความน่าเชื่อถือให้กับธนาคารได้เป็นอย่างดี
เลือกทำเลคอนโดที่มีศักยภาพและตอบโจทย์
การเลือกทำเลไม่ได้มีผลแค่ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย แต่ยังมีผลต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของธนาคาร คอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ เช่น ใกล้รถไฟฟ้า แหล่งชุมชน หรือย่านธุรกิจ มักจะได้รับการประเมินมูลค่าที่สูงและปล่อยสินเชื่อได้ง่ายกว่า เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องและมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต รวมถึงการเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือในทำเลที่ดี จึงเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและช่วยให้การยื่นกู้ซื้อคอนโด ผ่านได้ง่ายขึ้นด้วย
เงินเดือนเท่านี้ กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไหร่? พร้อมวิธีคำนวณวงเงิน
ก่อนยื่นกู้สิ่งสำคัญคือการประเมินว่ารายได้ของเราสามารถขอวงเงินสินเชื่อได้เท่าไหร่ เพื่อให้เลือกโครงการได้เหมาะสมกับงบประมาณ โดยปัจจุบันธนาคารมักใช้เกณฑ์ DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนรายได้ต่อภาระหนี้ ในการพิจารณาอนุมัติ โดยกำหนดไว้ว่ารายได้ควรเป็น 3 เท่าของเงินผ่อน หรือค่า DSR ไม่เกิน 3.0
สูตรคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระ
- (รายได้สุทธิต่อเดือน ÷ 3) – ภาระหนี้สินเดิมต่อเดือน = ยอดที่สามารถผ่อนคอนโดได้จริง
ตัวอย่างการคำนวณ
- มีเงินเดือน 38,000 บาท และไม่มีภาระหนี้สิน
- ความสามารถในการผ่อน 38,000 ÷ 3 = 12,666 บาท/เดือน
ตัวอย่างการคำนวณวงเงินกู้คร่าว ๆ
- นำยอดความสามารถในการผ่อนรำระ ÷ เกณฑ์การผ่อนมาตรฐาน (ล้านละ 7,000 บาท)
- 12,666 ÷ 7,000 = 1.8 ล้านบาท
- สรุปเงินเดือน 38,000 บาท ตามเกณฑ์ DSR วงเงินกู้ที่คาดว่าจะได้รับคือประมาณ 1.8 ล้านบาท
ตารางเปรียบเทียบเงินเดือนและวงเงินกู้เบื้องต้น
| เงินเดือน (บาท) | ยอดผ่อนต่อเดือนสูงสุด (40%) | วงเงินกู้ซื้อคอนโดโดยประมาณ |
| 15,000 | 6,000 บาท | 850,000 – 900,000 บาท |
| 20,000 | 8,000 บาท | 1.1 – 1.2 ล้านบาท |
| 30,000 | 12,000 บาท | 1.7 – 1.8 ล้านบาท |
| 50,000 | 20,000 บาท | 2.8 – 3.0 ล้านบาท |
| 70,000 | 28,000 บาท | 4.0 ล้านบาท ขึ้นไป |
หมายเหตุ: ตัวเลขในตารางเป็นการประมาณการเบื้องต้น วงเงินจริงขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร อัตราดอกเบี้ย และภาระหนี้สินของผู้กู้
ขั้นตอนการยื่นกู้ซื้อคอนโด ตั้งแต่เริ่มต้นจนถึงโอนกรรมสิทธิ์
เมื่อเตรียมความพร้อมและประเมินงบประมาณเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนการดำเนินมีลำดับขั้นตอนที่ไม่ซับซ้อน หากเราเข้าใจกระบวนการทั้งหมด จะช่วยลดความกังวลและบริหารจัดการเวลาได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เลือกโครงการและทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ขั้นตอนแรกคือการเข้าไปเยี่ยมชมโครงการ เลือกห้องที่ถูกใจในตำแหน่งและราคาที่เหมาะสม เมื่อตัดสินใจได้แล้วจะต้องทำการวางเงินจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการ ในสัญญานี้จะระบุรายละเอียดสำคัญ เช่น ราคาหน้าสัญญา รายการของแถม กำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ และเงื่อนไขการคืนเงินจองหากกู้ไม่ผ่าน สัญญาฉบับนี้เป็นเอกสารสำคัญที่สุดที่จะต้องนำไปใช้ประกอบการยื่นกู้ซื้อคอนโดกับธนาคาร
เตรียมเอกสารและยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร
หลังจากได้สัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ให้รวบรวมเอกสารส่วนตัวและเอกสารทางการเงินทั้งหมดเพื่อยื่นขอสินเชื่อ แนะนำให้ยื่นกู้ซื้อคอนโดกับธนาคารอย่างน้อย 3-4 แห่ง เพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอที่ดีที่สุด บางครั้งโครงการคอนโดอาจมีธนาคารพาร์ทเนอที่ให้ดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งเป็นทางเลือกที่น่าสนใจและช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้มาก
การประเมินราคาและอนุมัติสินเชื่อ
เมื่อธนาคารได้รับเอกสารครบถ้วน จะส่งเจ้าหน้าที่ประเมินราคาเข้าไปตรวจสอบสภาพห้องชุดและทำเลที่ตั้งของโครงการ เพื่อประเมินมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน ประกอบกับการพิจารณาเครดิตบูโรและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ ขั้นตอนนี้ใช้เวลาประมาณ 1-2 สัปดาห์ หากผ่านเกณฑ์ ธนาคารจะแจ้งผลการอนุมัติวงเงิน อัตราดอกเบี้ย และยอดผ่อนชำระ หากเราพอใจในเงื่อนไข ก็จะนัดวันเข้าไปเซ็นสัญญากู้เงินกับธนาคาร
การทำนิติกรรมและโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน
ขั้นตอนสุดท้ายคือการนัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน โดยจะมีตัวแทนจาก 3 ฝ่าย คือ ผู้ซื้อ (เรา) ผู้ขาย (โครงการ) และเจ้าหน้าที่ธนาคาร ไปดำเนินการพร้อมกัน ในขั้นตอนนี้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามที่ตกลงกัน เมื่อดำเนินการเสร็จสิ้น เราจะได้รับโฉนดที่ดิน (ฉบับเจ้าของห้องชุด) ซึ่งจะสลักหลังว่าติดจำนองกับธนาคาร พร้อมกุญแจห้องและเล่มทะเบียนบ้าน ถือเป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการกู้ซื้อคอนโด
เช็กลิสต์เอกสารยื่นกู้ซื้อคอนโด ต้องใช้อะไรบ้าง
เอกสารส่วนบุคคล
- สำเนาบัตรประชาชน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
