สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร? เอกสารสำคัญก่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่คนซื้อบ้านต้องรู้

Highlights

• • สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) คือ เอกสารแสดงเจตนาของคู่สัญญาที่จะโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคต โดยระบุรายละเอียดทรัพย์สิน ราคา และเงินมัดจำ เพื่อใช้เป็นหลักฐานผูกมัดทางกฎหมายหากมีการผิดสัญญา
  • สัญญาจะซื้อจะขาย Vs สัญญาซื้อขาย นั้นต่างกัน โดยสัญญาจะซื้อจะขายทำขึ้นเพื่อตกลงโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต (กรรมสิทธิ์ยังไม่เปลี่ยนมือ) ส่วนสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดทำที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งมีผลให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อทันที
  • รายละเอียดสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องระบุข้อมูลคู่สัญญา รายละเอียดโฉนดและขนาดพื้นที่ ราคาซื้อขายที่แจกแจงเงื่อนไขการจ่ายเงิน รวมถึงกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์และระยะเวลาการรับประกันให้ชัดเจน
  • หากผิดสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีบืลงโทษ หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถริบมัดจำและยกเลิกสัญญาได้ แต่หากผู้ขายผิดเงื่อนไข ผู้ซื้อมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญา ขอเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย หรือฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้

---

การซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม เป็นเรื่องที่มีขั้นตอนมากมาย ตั้งแต่การเลือกทำเล การยื่นกู้สินเชื่อ ไปจนถึงกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ แต่หนึ่งในขั้นตอนที่มีความสำคัญทางกฎหมายและเป็นจุดเริ่มต้นของข้อผูกพันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคือการทำสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ก่อนที่จะทำ เราควรทำความเข้าใจเนื้อหาและเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายก่อน เพื่อให้มั่นใจว่าเราได้รับความเป็นธรรมและได้ที่อยู่อาศัยตามที่ตกลงกันไว้

สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) คืออะไร?

สัญญาจะซื้อจะขาย คือหนังสือสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขาย โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อแสดงเจตนาว่าทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะมีการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ กันในอนาคตตามวันที่กำหนด โดยใน สัญญาจะซื้อจะขายจะต้องมีการระบุรายละเอียดของทรัพย์สิน ราคาที่ตกลงซื้อขาย รวมถึงการวางเงินมัดจำหรือเงินดาวน์บางส่วนเพื่อเป็นประกันว่าจะมีการซื้อขายเกิดขึ้นจริง ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าหากต้องการฟ้องร้องบังคับคดีเมื่อมีการผิดสัญญา จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือมีการวางมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ดังนั้นจึงเป็นเอกสารที่ยืนยันเจตนาและผูกมัดทางกฎหมายก่อนที่จะไปทำนิติกรรมโอนที่สำนักงานที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขาย Vs สัญญาซื้อขาย ต่างกันอย่างไร?

หลายคนมักสับสนระหว่างสัญญาจะซื้อจะขาย กับหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ทด.13) หรือที่เรียกกันทั่วไปว่าสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เอกสารทั้งสองแตกต่างกันอย่างชัดเจนในเรื่องของช่วงเวลาและผลทางกฎหมาย 

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ทำกันเองระหว่างคู่สัญญา เป็นการตกลงว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในวันข้างหน้า กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านหรือที่ดินยังไม่ได้เปลี่ยนมือมาเป็นของเราทันทีที่เซ็นสัญญาฉบับนี้ ในขณะที่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือสัญญาที่ทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ในวันที่เราไปโอนบ้าน ซึ่งจะมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โอนมาเป็นของเราทันทีตามกฎหมาย

รายละเอียดสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย

การตรวจสอบความถูกต้องครบถ้วนของข้อมูล การมีรายละเอียดที่ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายจะช่วยลดความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น การตรวจสอบรายละเอียดเหล่านี้จะช่วยยืนยันว่าสิ่งที่เราจะได้รับตรงกับที่ตกลงกันไว้ ทั้งในเรื่องของตัวทรัพย์สินและเงื่อนไขทางการเงิน

 รายละเอียดคู่สัญญาและทรัพย์สิน

ส่วนแรกที่ต้องระบุให้ชัดเจนที่สุดในสัญญาจะซื้อจะขายคือข้อมูลส่วนบุคคลของทั้งสองฝ่าย ได้แก่ 

• ชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน 
• เลขประจำตัวประชาชนของผู้จะซื้อและผู้จะขาย หากผู้จะขายเป็นนิติบุคคลต้องระบุเลขทะเบียนนิติบุคคลและชื่อกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 
• รายละเอียดของทรัพย์สินต้องมีความถูกต้องแม่นยำ ประกอบด้วย เลขที่โฉนดที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด 
• เนื้อที่ของที่ดิน (ไร่-งาน-ตารางวา) และพื้นที่ใช้สอยของอาคาร (ตารางเมตร) 
• แนบแผนผังโครงการและตำแหน่งแปลงที่ดินหรือผังห้องชุดให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาการสร้างผิดตำแหน่งหรือขนาดพื้นที่ไม่ตรงกับที่แจ้งขาย

ราคาและการชำระเงิน

เรื่องเงินทองเป็นเรื่องที่ต้องรัดกุมที่สุดในสัญญา โดยต้องระบุราคาที่ตกลงซื้อขายจริงให้ชัดเจน (ซึ่งอาจไม่ตรงกับราคาประเมิน) โดยต้องแจกแจงที่มาของราคาว่าประกอบด้วยส่วนใดบ้าง ได้แก่ จำนวนเงินจองที่จ่ายไปแล้ว จำนวนเงินทำสัญญา เงินดาวน์ที่ต้องผ่อนชำระกี่งวด งวดละเท่าไหร่ และเหลือยอดเงินสุทธิที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์จำนวนเท่าใด 

กำหนดการโอนและการรับประกัน

อีกหนึ่งรายละเอียดสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขายคือเงื่อนไขเรื่องเวลาและการรับประกัน ต้องระบุกำหนดการเข้าอยู่และกำหนดการนัดโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินให้ชัดเจนว่าเป็นภายในวันที่เท่าไหร่ เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าปรับหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งล่าช้า นอกจากนี้สัญญาจะซื้อจะขายตามมาตรฐานของคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จะต้องระบุการรับประกันความชำรุดบกพร่องของอาคารด้วย ปกติจะกำหนดให้รับประกันโครงสร้างอาคาร 5 ปี และรับประกันส่วนควบหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ เป็นเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้เรามั่นใจว่าหากบ้านมีปัญหาหลังเข้าอยู่ ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบซ่อมแซมให้

หากผิดสัญญาจะซื้อจะขายมีบทลงโทษไหม อย่างไร

การทำนิติกรรมย่อมมีบทลงโทษหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง ซึ่งในสัญญาจะซื้อจะขายจะต้องระบุผลของการผิดสัญญาไว้อย่างชัดเจนทั้งสองฝั่ง

ในกรณีที่ “ผู้จะซื้อผิดสัญญา” เช่น เปลี่ยนใจไม่ซื้อแล้ว หรือหยุดผ่อนดาวน์กลางคันโดยไม่มีเหตุผลอันควร ผู้จะขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำและเงินดาวน์ที่จ่ายไปทั้งหมดได้ และอาจยกเลิกสัญญาฉบับนั้นได้ทันที

ในทางกลับกันหากผู้จะขายผิดสัญญา เช่น ก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนด สร้างไม่ตรงตามแบบ หรือไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามวันที่ระบุในมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาและขอเงินคืนทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย หรือหากเรายังต้องการบ้านหลังนั้นอยู่ ก็สามารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์และเรียกค่าเสียหายจากการล่าช้าได้ตามที่ระบุไว้ในสัญญา

ขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทำตอนไหน?

ลำดับขั้นตอนในการซื้อบ้านอาจทำให้มือใหม่สับสนว่าต้องเซ็นตอนไหน โดยปกติแล้วขั้นตอนจะเริ่มจากการที่เราเข้าไปดูโครงการและเกิดความพึงพอใจ จึงทำการจองพร้อมวางเงินจองเพื่อล็อกสิทธิ์ยูนิตนั้นไว้ หลังจากวางเงินจองแล้ว โครงการจะให้เวลาเราประมาณ 7-14 วัน เพื่อเตรียมตัวเข้ามาทำสัญญา ในขั้นตอนนี้เองที่เราจะเข้ามาเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมกับจ่ายเงินทำสัญญา ซึ่งเป็นเงินก้อนที่สองต่อจากเงินจอง เมื่อเซ็นเรียบร้อยแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลบังคับใช้ทันที เราก็จะเริ่มผ่อนดาวน์ (ถ้ามี) หรือดำเนินการยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคารต่อไป จนกระทั่งถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ สรุปง่าย ๆ คือ ทำสัญญาหลังจากจอง แต่ทำก่อนยื่นกู้และก่อนโอนบ้าน

สรุปบทความ

สัญญาจะซื้อจะขาย คือเอกสารพันธสัญญาทางกฎหมายที่กำหนดสิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายไปจนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์ การตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาให้ครบถ้วน ทั้งเรื่องราคา การชำระเงิน กำหนดการโอน และเงื่อนไขการรับประกัน จะช่วยลดความเสี่ยง ป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบ และทำให้เป็นเจ้าของบ้านในฝันของเราเป็นไปอย่างราบรื่น หากมีข้อสงสัยในตัวสัญญา ควรสอบถามผู้ขายให้ชัดเจนหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญาเสมอ

FAQ รวมคำถามที่พบบ่อย

เปลี่ยนชื่อผู้ซื้อในสัญญาจะซื้อจะขายได้ไหม?

สามารถทำได้ โดยเราต้องแจ้งความประสงค์กับทางโครงการเพื่อขอแก้ไขหรือทำบันทึกแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ทั้งนี้เงื่อนไขจะขึ้นอยู่กับทางผู้ขาย บางโครงการอาจยอมให้เปลี่ยนชื่อผู้กู้ร่วมหรือโอนสิทธิ์ให้เครือญาติ (พ่อ แม่ พี่ น้อง สามี ภรรยา) ได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย แต่หากเป็นการเปลี่ยนชื่อให้บุคคลอื่นที่ไม่ใช่ญาติ หรือเป็นการขายใบจองต่อ บางโครงการอาจมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนสัญญา ซึ่งต้องตรวจสอบรายละเอียดตั้งแต่แรก

กู้ไม่ผ่าน ขอคืนเงินทำสัญญาได้ไหม?

กู้ไม่ผ่าน ขอคืนเงินทำสัญญาได้ไหมนั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาที่เราเซ็นลงไป ตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคและสัญญามาตรฐาน หากกู้ไม่ผ่านโดยสุจริต โครงการควรคืนเงินจองและเงินทำสัญญาให้ แต่ในทางปฏิบัติ เราต้องเจรจาให้มีการระบุข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือในใบจองให้ชัดเจนว่าหากกู้ไม่ผ่าน ยินดีคืนเงินทุกกรณี เพื่อป้องกันปัญหาการถูกริบเงินภายหลัง ดังนั้นก่อนเซ็นต้องดูให้แน่ใจว่ามีข้อความนี้ระบุอยู่

ไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ไหม?

ในทางทฤษฎีอาจตกลงด้วยวาจาได้ แต่ในทางปฏิบัติไม่ควรทำอย่างยิ่ง เพราะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูง กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุว่าการจะฟ้องร้องบังคับคดีได้นั้น ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือมีการวางมัดจำ หากเราจ่ายเงินไปโดยไม่มีสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษร หากผู้ขายผิดสัญญา ไม่ยอมโอนที่ดินให้ หรือนำที่ดินไปขายให้คนอื่น เราจะเสียเปรียบในการต่อสู้คดีและอาจสูญเงินฟรี