Highlights
- ดอกเบี้ยนโยบายปี 2026 มีการปรับลดลงมาอยู่ที่ระดับ 1.00% – 1.25% ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรกของธนาคารส่วนใหญ่ลดลงมาอยู่ในช่วง 2.4% – 3.2%
- ธนาคารในปี 2026 เริ่มให้ความสำคัญกับกลุ่ม Gig Economy มากขึ้น โดยเน้นการพิจารณาจากกระแสเงินสด (Cash Flow) และประวัติการเสียภาษีแทนสลิปเงินเดือน
- การยื่นกู้ผ่านแอปพลิเคชัน (Digital Lending) กลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่ช่วยให้รู้ผลประเมินเบื้องต้นได้ไวภายใน 24-72 ชั่วโมง
การเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดในปี 2026 ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป แม้สภาพเศรษฐกิจจะมีการปรับตัวอยู่ตลอด แต่ข่าวดีคือทิศทางดอกเบี้ยนโยบายในช่วงต้นปี 2569 มีการปรับลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1.25% ส่งผลให้เหล่าธนาคารพาณิชย์ต่างออกแคมเปญ สินเชื่อบ้าน มาแข่งขันกันอย่างดุเดือดเพื่อให้คนรุ่นใหม่เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
หัวใจสำคัญของการเลือกสินเชื่อในปีนี้คือการเข้าใจ ‘ตัวเลข’ ที่อยู่เบื้องหลังคำว่าดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งมี 2 ตัวหลักที่ต้องจำให้ขึ้นใจ:
- MRR (Minimum Retail Rate) อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารใช้เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี ส่วนใหญ่ใช้กับเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย
- MLR (Minimum Lending Rate) อัตราดอกเบี้ยที่ใช้กับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี มักเป็นกลุ่มเงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดเวลาชัดเจน
ในปี 2026 นี้ เราจะเห็นค่าเฉลี่ยของ MRR อยู่ที่ประมาณ 6.5% – 7.3% ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร ทริคกู้ผ่านฉลุยคือการมองหาโปรโมชั่นที่ให้ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) ในช่วง 1-3 ปีแรก เพื่อล็อกค่าใช้จ่ายให้คงที่ในช่วงเริ่มต้น
การเลือกธนาคารให้ถูกเป้าหมายจะช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าได้มหาศาล เพราะแพ็กเกจสำหรับ อสังหาฯ ใหม่ กับ รีไฟแนนซ์ มักจะมีโครงสร้างดอกเบี้ยที่ต่างกันอย่างสิ้นเชิง
1. สายซื้อใหม่ (New Loan)
เน้นธนาคารที่ให้วงเงินสูงและมีพันธมิตรกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะมักจะได้ส่วนลดดอกเบี้ยพิเศษกว่าการเดินดุ่มๆ เข้าไปกู้เอง
- ธนาคารกรุงเทพ โดดเด่นเรื่องดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ต่ำ (ประมาณ 3.2%+) และมีโปรโมชั่นฟรีค่าประเมินราคา เหมาะกับคนที่กู้ซื้อบ้านในโครงการชั้นนำ
- ธนาคารกรุงไทย มักมีแคมเปญสำหรับบ้านใหม่ที่ให้ผ่อนต่ำในปีแรก (เช่น ล้านละ 3,000 บาท) และให้ระยะเวลากู้ยาวสูงสุดถึง 40 ปี
- ธนาคารของรัฐ เช่น ธอส. หรือ ธนาคารออมสินเหมาะมากสำหรับบ้านหลังแรก เพราะมีโครงการสนับสนุนจากภาครัฐที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอาจต่ำลงไปถึง 2.4% – 2.8%
2. สายรีไฟแนนซ์ (Refinance)
เป้าหมายคือ ‘ลดดอกเบี้ย ลดค่างวด’ ดังนั้นต้องมองหาแบงก์ที่ฟรีค่าธรรมเนียมจดจำนองและค่าประเมิน เพื่อให้ต้นทุนในการย้ายธนาคารคุ้มค่าที่สุด
- ธนาคารไทยพานิชย์ มีระบบการรีไฟแนนซ์ผ่านแอปฯ ที่รวดเร็ว ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ประมาณ 2.7% – 3.4% และมักมีข้อเสนอ Top-up (กู้เพิ่ม เพื่อรีโนเวทบ้านในอัตราดอกเบี้ยต่ำ)
- ธนาคารทหารไทย ขึ้นชื่อเรื่องฟรีค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยและค่าประเมิน โดยมีดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกประมาณ 2.8% – 3.1% ช่วยให้การรีไฟแนนซ์มีต้นทุนเป็นศูนย์ในหลายกรณี
- ธนาคารกรุงศรีฯ มักมีโปรโมชั่นลดดอกเบี้ยปีแรกให้เป็นพิเศษสำหรับลูกค้าที่รับเงินเดือนผ่านบัญชีธนาคาร (Payroll) ช่วยให้สายรีไฟแนนซ์ประหยัดเงินได้ตั้งแต่วันแรกที่เริ่มสัญญากับที่ใหม่
ทั้งนี้เพื่อน ๆ อาจต้องศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับ สินเชื่อบ้าน 2026 เพิ่มเติม เนื่องจากข้อมูลอาจมีการเปลี่ยนแปลง เงื่อนไขขึ้นอยู่กับธนาคารแต่ละประเภท
เพื่อให้การยื่นกู้ผ่านฉลุยในรอบเดียว ไม่ต้องโดนขอเอกสารเพิ่มจนเสียเวลา ลองเช็กรายการเหล่านี้ให้พร้อม
[ ] เช็กเครดิตบูโร (National Credit Bureau): โหลดแอปฯ ธนาคารแล้วเช็กได้ทันที ตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีประวัติค้างชำระในรอบ 12-24 เดือนที่ผ่านมา
[ ] เคลียร์หนี้ระยะสั้น: หนี้บัตรเครดิต หนี้ผ่อนของ หรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่มีอยู่ ควรปิดให้ได้มากที่สุดเพื่อให้ค่า DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ไม่เกิน 40-50%
[ ] เตรียมเอกสารแสดงตัวตน: บัตรประชาชน (Smart Card) และทะเบียนบ้านฉบับปัจจุบัน
[ ] เตรียมเอกสารการเงิน: * ฟรีแลนซ์: Statement ย้อนหลัง 6-12 เดือน, ใบ 50 ทวิ ทุกฉบับ, และใบเสร็จภาษีปีล่าสุด
มนุษย์เงินเดือน: หนังสือรับรองเงินเดือนล่าสุด และสลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
[ ] ข้อมูลหลักประกัน: สำเนาโฉนดที่ดิน, สัญญาจะซื้อจะขาย และรูปถ่ายโครงการ/บ้านที่ต้องการกู้
[ ] เงินสำรองฉุกเฉิน: เตรียมเงินสดไว้อย่างน้อย 3-5% ของราคาบ้าน สำหรับค่าโอนกรรมสิทธิ์, ค่าจดจำนอง, ค่าประเมิน และค่าประกันอัคคีภัย
การเตรียมตัวที่ดีในปี 2026 จะทำให้เพื่อน ๆ มีอำนาจในการต่อรองกับธนาคารมากขึ้น ไม่ว่าดอกเบี้ยจะขึ้นหรือลง หากพื้นฐานทางการเงินของคุณแน่น การกู้ผ่านฉลุยก็เป็นเรื่องที่จัดการได้แน่นอน
