Highlights:
การลงทุนในคอนโด 2 ชั้น คือการเลือกตลาดที่แตกต่าง เพื่อรับผลตอบแทนที่เหนือกว่า
- ผลตอบแทนสูงและมั่นคง ของคอนโด 2 ชั้น การได้ผู้เช่าระดับพรีเมียมที่จ่ายสูงและอยู่ยาวกว่า ทำให้กระแสเงินสดของคุณเสถียร ไม่ถูกกดดันจากสงครามราคาในตลาด Mass
- กำไรจากการขายต่อพุ่งสูงสุด ของคอนโด 2 ชั้นคือยูนิตที่หายาก และมีฟังก์ชันเหมือนบ้านใจกลางเมือง ทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นโดดเด่นและเป็นที่ต้องการสูงในตลาดขายต่อระยะยาว
คอนโด 2 ชั้น ไม่ได้เป็นเพียงห้องขนาดใหญ่ขึ้น แต่คือการยกระดับประสบการณ์การอยู่อาศัยที่คล้ายกับการอยู่บ้านหรือทาวน์โฮมใจกลางเมือง ด้วยพื้นที่ใช้สอยที่แบ่งเป็นสัดส่วนชัดเจนระหว่างพื้นที่ส่วนตัว (ห้องนอน) และพื้นที่ส่วนรวม (ห้องนั่งเล่น, ครัว) ทำให้ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่ต้องการความรู้สึกของบ้านเดี่ยว แต่ยังคงความสะดวกสบายของการใช้ชีวิตใน คอนโดในเมือง ที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนอย่างสมบูรณ์แบบ
และซึ่งนอกจากซื้อคอนโด 2 ชั้นอยู่เองแล้ว การซื้อเพื่อลงทุนก็เป็นอีกแนวทางที่น่าสนใจ ลองมาดูกันว่า คอนโด 2 ชั้น มีข้อได้เปรียบอย่างไรบ้าง
การตัดสินใจลงทุนในคอนโด 2 ชั้นคือการเลือกเจาะตลาดพรีเมียม ซึ่งมีความแตกต่างด้านการแข่งขันและผลตอบแทนอย่างชัดเจน
| จุดเปรียบเทียบ | คอนโด 2 ชั้น (Duplex/Loft) | คอนโดทั่วไป (1 Bedroom/Studio) |
| การอยู่อาศัย | รู้สึกเหมือนอยู่บ้าน/ทาวน์โฮม เนื่องจากมีการแบ่งพื้นที่เป็นชั้น แยกโซนส่วนตัว และส่วนรวม มอบความเป็นส่วนตัวสูงกว่า | กระชับพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดอยู่ในระดับเดียวกัน เข้าถึงทุกส่วนของห้องได้สะดวก |
| ความสูงเพดาน | สูงพิเศษ (Double Volume) มอบความรู้สึกโอ่โถง โปร่ง โล่ง ไม่อึดอัด ช่วยให้แสงธรรมชาติเข้าถึงได้ดี | ความสูงมาตรฐานทั่วไป (ประมาณ 2 -2.5 เมตร) |
| การใช้พื้นที่ | ยืดหยุ่นและเป็นสัดส่วน ชั้นล่างสำหรับรับแขก, ทำงาน ห้องครัว, ทานอาหาร, ชั้นบนแบ่งสำหรับผ่อนเท่านั้น ตอบโจทย์การทำงานจากที่บ้านอย่างเป็นระบบ | พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นห้องเดียว การแบ่งสัดส่วนต้องใช้เฟอร์นิเจอร์หรือฉากกั้น |
| ศักยภาพค่าเช่า (Rental Yield) | สูงกว่าชัดเจน เจาะตลาดผู้เช่าระดับพรีเมียม (Expat, ผู้บริหาร) ที่เต็มใจจ่ายเพื่อฟังก์ชัน และ ความรู้สึก เหมือนอยู่บ้าน | มาตรฐานตามตลาด มีการแข่งขันสูง เหมาะกับผู้เช่าที่เน้นงบประมาณและความคุ้มค่า |
| สภาพคล่อง การปล่อยเช่า |
อาจใช้เวลาในการหาผู้เช่านานกว่า เพราะเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม แต่เมื่อได้ผู้เช่า มักได้สัญญาเช่าระยะยาว | หาผู้เช่าได้ง่ายและรวดเร็วกว่า แต่ผู้เช่าอาจเปลี่ยนบ่อย |
| ค่าใช้จ่าย ส่วนกลาง |
สูงกว่า: เนื่องจากพื้นที่โฉนดรวมมีขนาดใหญ่กว่ามาก | ต่ำกว่า: ค่าส่วนกลางคิดตามพื้นที่โฉนดที่เล็กกว่า |
สภาพคล่องของการปล่อยเช่า คอนโด 2 ชั้น สามารถพลิกข้อจำกัดให้เป็นข้อได้เปรียบที่ยั่งยืนได้ง่ายๆ
สำหรับผู้ที่มองเห็นโอกาส นี่คือมุมมองใหม่ที่สามารถเปลี่ยนความเสี่ยงให้เป็น ข้อได้เปรียบทางการเงินและการลงทุน ที่น่าดึงดูดใจอย่างยิ่ง
1. สภาพคล่องด้านมูลค่า ความทนทานต่อการชะลอตัวของตลาด ขณะที่คอนโดห้องเล็กในตลาดทั่วไปอาจมีราคาเช่าลดลงเมื่อมีซัพพลายใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่คอนโด 2 ชั้นจะมีความทนทานด้านราคามากกว่า
- ป้องกันสงครามราคา เนื่องจากเป็นยูนิตที่หายากและมีฟังก์ชันเหนือกว่า ห้องของคุณจึงไม่ถูกเปรียบเทียบกับห้องเล็กนับร้อยในตลาด ทำให้ไม่ต้องเข้าสู่การแข่งขันด้านราคาเช่าที่รุนแรง
- มูลค่าเช่าที่มั่นคง ผู้เช่าระดับพรีเมียมไม่ได้อ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจเท่าตลาดกลางถึงล่าง พวกเขายังคงจ่ายค่าเช่าสูงได้เพื่อแลกกับคุณภาพชีวิตที่ดีที่สุด ทำให้คุณสามารถรักษาระดับค่าเช่าที่พรีเมียมไว้ได้ในระยะยาว เมื่อมูลค่าเช่ามั่นคง สภาพคล่องทางการเงินของคุณก็มั่นคงตามไปด้วย
2. สภาพคล่องด้านผู้เช่า ได้ผู้เช่าคุณภาพดี มีความเสถียร การหาผู้เช่าที่ใช้เวลานานขึ้น กลับกลายเป็นกระบวนการคัดกรองที่ช่วยเพิ่ม ‘คุณภาพ’ ของการลงทุนในระยะยาว
- ความเสี่ยงต่ำกว่า ผู้เช่าที่พร้อมจ่ายค่าเช่าสูงสำหรับห้อง 2 ชั้น มักเป็นผู้ที่มีสถานะทางการเงินมั่นคง มีวินัย และมีความรับผิดชอบสูง ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องเจอ เช่น ปัญหาการจ่ายค่าเช่าล่าช้า หรือความเสียหายต่อทรัพย์สิน
- สัญญาเช่าที่ยาวนานกว่า ผู้เช่าที่ย้ายเข้ามาในห้องขนาดใหญ่ มีการตกแต่งส่วนตัวสูง และมีการจัดสรรพื้นที่แบบบ้าน มักจะมองหาที่พักอาศัยในระยะยาว (เช่น 2-3 ปี) มากกว่าผู้เช่าห้องเล็กที่อาจเปลี่ยนงานบ่อย การมีผู้เช่าระยะยาวหมายถึงการลดต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการหาผู้เช่าใหม่ และลดช่วงเวลาที่ห้องว่าง ทำให้กระแสเงินสดของคุณมีความสม่ำเสมอ
ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด 2 ชั้น สิ่งที่ห้ามมองข้ามเด็ดขาดคือรายละเอียดทางกฎหมายและการคำนวณพื้นที่ ซึ่งมีความสำคัญต่อกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายในระยะยาว
1. การตรวจสอบโฉนดและกรรมสิทธิ์
- โฉนดเดียว กรรมสิทธิ์เดียว คอนโด 2 ชั้น แม้จะมีสองระดับ แต่ตามกฎหมายอาคารชุดจะถือเป็น ห้องชุด (Unit) เดียวกัน โฉนดห้องชุดที่ได้รับจากกรมที่ดินจะเป็นโฉนดใบเดียวที่ระบุพื้นที่รวมทั้งหมด (รวมพื้นที่ทั้งชั้น 1 และชั้น 2)
- พื้นที่ส่วนบุคคล vs. ส่วนกลาง โครงสร้างบันไดภายในห้องและผนังกั้นห้องถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล แต่สิ่งที่ต้องระวังคือ โครงสร้างอาคารหลัก เช่น เสา ผนังด้านนอกอาคาร และปล่องท่อ (Shaft) จะถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง และจะไม่ถูกนับรวมในพื้นที่กรรมสิทธิ์ของเรา
2. การคำนวณพื้นที่และค่าส่วนกลางที่ถูกต้อง
- ค่าส่วนกลางคำนวณจากพื้นที่เป็นตารางเมตร การมีพื้นที่เยอะย่อมหมายถึงค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น การตรวจสอบการคำนวณจึงสำคัญมาก
พื้นที่ที่นับรวมในโฉนด โดยหลักการจะนับพื้นที่ใช้สอยภายในทั้งหมดของทั้งสองชั้น รวมถึงระเบียง และพื้นที่วางคอมเพรสเซอร์แอร์ และจะรวมความหนาของผนังบางส่วน (เช่น ผนังติดทางเดินส่วนกลางนับเต็ม, ผนังติดห้องข้างๆ นับครึ่ง)
