Highlights
- Yield คือดัชนีชี้วัดความคุ้มค่า ในรูปแบบผลตอบแทนเงินสดรายปี ต่างจาก Capital Gain ที่เป็นกำไรจากการขายต่อ ช่วยให้นักลงทุนเปรียบเทียบความน่าสนใจระหว่างโครงการหรือสินทรัพย์ก่อนตัดสินใจ
- ประเภทและการคำนวณที่ต้องรู้ มี 3 แบบหลักคือ Gross Yield, Net Yield, และ Cash on Cash (กรณีใช้เงินกู้) การคำนวณเองจะช่วยให้เห็นภาพกำไรที่แท้จริง
- เกณฑ์ผลตอบแทนและกลยุทธ์ Yield ที่ดีในกรุงเทพฯ ควรอยู่ที่ 4-6% ขึ้นไป (Net Yield) เคล็ดลับคือการเลือกทำเลศักยภาพ ใกล้รถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย หรือแหล่งงาน และเลือกขนาดห้องที่เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า เป็นการสร้างรายได้แบบ Passive Income แต่ก่อนที่จะตัดสินใจวางเงินก้อนใหญ่หรือกู้ธนาคาร สิ่งแรกที่เราต้องทำความเข้าใจไม่ใช่แค่เรื่องทำเลหรือดีไซน์ห้องพัก แต่เป็นเรื่องของตัวเลขทางการเงินที่จะบอกว่าการลงทุนครั้งนี้คุ้มหรือคว่ำ ซึ่งตัวเลขนั้นเราเรียกว่า Yield การทำความเข้าใจว่า Yield คืออะไร จะช่วยตอบคำถามได้ว่าทรัพย์สินที่เรากำลังสนใจนั้น น่าลงทุนจริงหรือไม่ บทความนี้จะพาไปเจาะลึกทุกแง่มุมของผลตอบแทน เพื่อให้เรากลายเป็นนักลงทุนที่มองเกมขาดและสร้างกำไรได้อย่างยั่งยืน
ทำความรู้จัก Yield คืออะไร สำคัญกับการลงทุนอย่างไร
Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนในช่วงระยะเวลาหนึ่ง คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปีเมื่อเทียบกับเงินต้นหรือมูลค่าทรัพย์สิน ในวงการอสังหาริมทรัพย์ Yield คือตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินชิ้นนั้นว่าสามารถสร้างกระแสเงินสดกลับมาให้เราได้มากน้อยเพียงใดเมื่อเทียบกับเม็ดเงินที่เราจ่ายออกไป ความสำคัญของ Yield คือเป็นเครื่องมือช่วยตัดสินใจ เปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่างโครงการ A และโครงการ B หรือใช้เปรียบเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น หรือพันธบัตร เพื่อให้เราเลือกลงทุนในสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์เป้าหมายทางการเงินได้ดีที่สุด
Yield vs Capital Gain ต่างกันอย่างไร
Yield และ Capital Gain คือผลตอบแทนเหมือนกัน แต่คนละรูปแบบ Yield คือผลตอบแทนในรูปแบบของกระแสเงินสด (Cash Flow) หรือค่าเช่าที่เราได้รับเข้ามาหมุนเวียนอย่างสม่ำเสมอ เป็นรายได้ระหว่างการถือครองทรัพย์สิน ส่วน Capital Gain คือ กำไรจากส่วนต่างราคา ซึ่งจะเกิดขึ้นจริงก็ต่อเมื่อเราขายทรัพย์สินนั้นออกไปในราคาที่สูงกว่าตอนที่ซื้อมา ดังนั้น Yield ตอบโจทย์คนที่ต้องการรายได้รายเดือนมาใช้จ่ายหรือผ่อนชำระหนี้ ในขณะที่ Capital Gain เหมาะกับคนที่ต้องการเก็งกำไรระยะยาวจากการเติบโตของมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
ประเภทของ Yield ในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรู้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่านั้น สิ่งสำคัญที่นักลงทุนต้องพิจารณาคือผลตอบแทนหรือ Yield เพื่อประเมินความคุ้มค่าในการลงทุน ซึ่งประเภทของ Yield ในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรู้ มีดังนี้
Gross Rental Yield
Gross Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้นแบบยังไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ คำนวณได้ง่ายเพียงนำรายได้ค่าเช่ารวมทั้งปีหารด้วยราคาเต็มของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา เหมาะสำหรับการเปรียบเทียบความคุ้มค่าของหลายโครงการในเบื้องต้น เพื่อให้เห็นภาพรวมคร่าว ๆ ว่าทรัพย์สินนั้นมีศักยภาพในการทำกำไรมากน้อยเพียงใดก่อนที่จะลงรายละเอียดลึกไปในส่วนของต้นทุนการบริหารจัดการอื่น ๆ
Net Rental Yield
Net Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิที่สะท้อนความเป็นจริงมากที่สุด เพราะเป็นการนำรายได้ค่าเช่าตลอดปีมาหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องออกก่อน เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม หรือค่าใช้จ่ายในการจัดหาผู้เช่า แล้วจึงนำไปคำนวณเทียบกับราคาต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้จะช่วยให้นักลงทุนทราบถึงผลกำไรจริงที่จะได้รับเข้ากระเป๋า ทำให้สามารถวางแผนการเงินและบริหารกระแสเงินสดได้อย่างแม่นยำและรอบคอบยิ่งขึ้น
Yield Guarantee
Yield Guarantee คือการที่โครงการอสังหาริมทรัพย์เสนอการันตีผลตอบแทนจากการเช่าตามเปอร์เซ็นต์และระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา เพื่อสร้างความมั่นใจและลดความเสี่ยงให้กับนักลงทุนในช่วงปีแรก ๆ ที่อาจยังหาผู้เช่าเองได้ยาก โดยโครงการจะเป็นผู้บริหารจัดการหาคนเช่าและจ่ายเงินผลตอบแทนให้เราโดยตรงตามที่ตกลงกันไว้ ถือเป็นตัวช่วยที่ดีสำหรับนักลงทุนมือใหม่หรือผู้ที่ไม่มีเวลาบริหารจัดการดูแลผู้เช่าด้วยตนเองแบบใกล้ชิด
ปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อ Yield
อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมหลายด้านประกอบกัน ซึ่งนักลงทุนจำเป็นต้องวิเคราะห์อย่างถี่ถ้วนเพื่อรักษาความคุ้มค่าของผลกำไร
อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน
ลักษณะทางกายภาพของทรัพย์เป็นปัจจัยหลักที่กำหนด Yield โดยเฉพาะทำเลที่ตั้ง หากตั้งอยู่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ แหล่งงาน หรือสถานศึกษา มักจะเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าพื้นที่อื่น ๆ รวมถึงการออกแบบพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยและการดูแลรักษาสภาพห้องให้พร้อมใช้งานอยู่เสมอ จะช่วยดึงดูดผู้เช่าได้รวดเร็วและลดโอกาสการปล่อยห้องว่าง ซึ่งส่งผลให้ Yield เติบโตอย่างสม่ำเสมอ
ซึ่ง Ananda Development เป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ที่เน้นคอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือบ้านที่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เดินทางง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน จึงเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่เหมาะสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับผลตอบแทนที่สูงขึ้น
อัตราดอกเบี้ย
อัตราดอกเบี้ยเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของนักลงทุน หากอัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนในการกู้ยืมและค่างวดผ่อนชำระจะเพิ่มตาม ซึ่งอาจเข้าไปกดทับสัดส่วนกำไรสุทธิหรือ Net Yield ให้ลดลง นักลงทุนจึงต้องปรับกลยุทธ์การตั้งราคาเช่าหรือเลือกช่วงเวลาการรีไฟแนนซ์ที่เหมาะสม เพื่อให้ผลตอบแทนที่ได้รับยังคงคุ้มค่าเมื่อเทียบกับภาระดอกเบี้ยที่จ่ายไป
ภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
สภาพเศรษฐกิจมีผลต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจเช่าที่อยู่อาศัย ในช่วงเศรษฐกิจรุ่งเรือง ผู้บริโภคมีรายได้มั่นคงและมีความต้องการเช่าสูง ทำให้นักลงทุนสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าตามดีมานด์ที่พุ่งขึ้นได้ ส่งผลให้ Yield สูงขึ้น ในทางกลับกัน หากเศรษฐกิจซบเซา การว่างงานเพิ่มขึ้น อาจจำเป็นต้องลดราคาค่าเช่าลงเพื่อรักษาผู้เช่าไว้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนโดยรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
การแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่เป็นตัวกำหนดราคาตลาด หากทำเลนั้นมีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวนมากหรือมีจำนวนห้องว่างล้นตลาด การแข่งขันจะสูงขึ้นบีบให้เจ้าของห้องต้องตัดราคาค่าเช่าเพื่อแย่งชิงผู้เช่า ซึ่งจะทำให้ Yield ลดต่ำลง การเลือกลงทุนในพื้นที่ที่มีความต้องการสูงจึงเป็นทางเลือกที่ช่วยรักษา Yield ให้คงที่ได้ดีกว่า
ผู้บริโภค
พฤติกรรมและรสนิยมที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคส่งผลต่อความคุ้มค่าในการลงทุน เช่น เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid ที่คนเน้นห้องพักที่มีพื้นที่ทำงาน หรือความนิยมในคอนโดที่เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) หากอสังหาริมทรัพย์ของคุณสามารถตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะเหล่านี้ได้ ก็จะมีโอกาสตั้งราคาเช่าได้สูงกว่าห้องทั่วไปในทำเลเดียวกัน ส่งผลให้ตัวเลข Yield พุ่งสูงขึ้นตามความต้องการเฉพาะทาง
ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการเป็นปัจจัยที่นักลงทุนมักมองข้ามแต่ส่งผลต่อ Yield สุทธิอย่างมาก ทั้งค่าส่วนกลางรายปี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุงตามระยะเวลา รวมถึงค่าธรรมเนียมในการจัดหาผู้เช่า หากบริหารจัดการค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่ดีหรือมีต้นทุนแฝงสูงเกินไป จะทำให้ผลกำไรที่แท้จริงที่เหลือมาถึงมือคุณลดลง แม้ว่ารายได้ค่าเช่าจะดูสูงก็ตาม
แจกสูตร! วิธีคำนวณ Yield คอนโด ง่าย ๆ
หลังจากทราบประเภทต่าง ๆ แล้ว สิ่งที่ขาดไม่ได้คือการรู้วิธีคำนวณด้วยตัวเอง เพราะนิยามของ Yield คือตัวเลขที่สะท้อนความจริง ดังนั้นเราไม่ควรเชื่อเพียงตัวเลขในโบรชัวร์โฆษณา การคำนวณเองจะช่วยให้เราเห็นภาพรวมความคุ้มค่าและความเสี่ยงที่อาจซ่อนอยู่ ซึ่งสูตรการคำนวณแต่ละแบบมีรายละเอียดและความยากง่ายต่างกันไป ดังนี้
วิธีคำนวณ Gross Rental Yield
- สูตรการคำนวณ
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
- ราคาคอนโดและค่าเช่า
-
- กำหนดให้ราคาคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 4,000,000 บาท
- ราคาปล่อยเช่าเดือนละ 18,000 บาท
- ตัวอย่างการคำนวณ
-
- ค่าเช่ารายปี 18,000 บาท x 12 เดือน = 216,000 บาท
- (216,000 ÷ 4,000,000) x 100
- Gross Yield = 5.4%
Gross Yield 5.4% ปี เป็นผลตอบแทนในกรณีซื้อสดและไม่มีค่าใช้จ่ายอื่น
วิธีคำนวณ Net Rental Yield
- สูตรการคำนวณ
((ค่าเช่าตลอดปี – ค่าใช้จ่ายตลอดปี) ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
- ราคาคอนโดและค่าเช่า
- กำหนดให้คอนโดห้องเดิมราคา 4,000,000 บาท
- ราคาปล่อยเช่าได้ปีละ 216,000 บาท (18,000/เดือน)
- ค่าใช้จ่ายจริง
- ค่าส่วนกลางปีละ 24,000 บาท (เดือนละ 2,000)
- ค่านายหน้าหาผู้เช่าเดือนละ 18,000 บาท
- ค่าประกันอัคคีภัยและซ่อมแซมเล็กน้อย กำหนดไว้ปีละ 5,000 บาท
- รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด 47,000 บาท
- ตัวอย่างการคำนวณ
- ((216,000 -47,000)÷ 4,000,000) x 100
-
- Net Yield = 4.22%
วิธีคำนวณ Cash on Cash Rental Yield
- สูตรคำนวณ
((ค่าเช่าตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรายปี – เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) ÷ เงินที่ลงทุนไปแล้ว) x 100
- ราคาคอนโดและค่าเช่า
-
-
- คอนโดราคา 3,000,000 บาท
- ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน (180,000 บาท/ปี)
-
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามจริง
-
- เงินดาวน์และค่าจอง 300,000 บาท
- ค่าตกแต่ง 100,000 บาท
- ภาระผ่อน กู้ธนาคารยอด 2.7 ล้าน ผ่อนเดือนละ 11,000 บาท (ปีละ 132,000 บาท)
- ค่าส่วนกลางปีละ 15,000 บาท
- ตัวอย่างการคำนวณ
- ((180,000 – 15,000 – 132,000) ÷ 400,000) x 100
- ผลลัพธ์ Cash on Cash Yield = 8.25%
Yield คอนโดควรอยู่ที่เท่าไหร่ ถึงคุ้มค่าน่าลงทุน
ระดับที่เหมาะสมของ Yield คือเท่าไหร่? โดยทั่วไปในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เกณฑ์มาตรฐานที่คุ้มค่าในการลงทุนจะอยู่ที่ประมาณ 4-6% ขึ้นไป สำหรับ Net Yield เพราะอัตรานี้สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากและชนะเงินเฟ้อได้ แต่ถ้าเป็นทำเลศักยภาพสูงหรือเมืองท่องเที่ยว Yield คือสิ่งที่อาจพุ่งขึ้นไปได้ถึง 7-8% อย่างไรก็ตาม หากต่ำกว่า 3% อาจต้องพิจารณาใหม่เพราะอาจไม่คุ้มกับความเสี่ยงและค่าเสื่อมสภาพ ยกเว้นว่าทรัพย์นั้นจะมีโอกาสทำกำไรจาก Capital Gain ได้สูงมากในอนาคต
เลือกคอนโดอย่างไรให้ได้ Yield สูง?
หากเป้าหมายของเราในการลงทุนคือการสร้างกระแสเงินสด ปัจจัยที่กำหนดว่า Yield คือเท่าไหร่ไม่ได้อยู่ที่ราคาห้องเพียงอย่างเดียว แต่คือทำเลและกลุ่มเป้าหมาย เราควรเลือกทำเลที่เดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะได้ง่าย เพราะดึงดูดผู้เช่า หรือเลือกโครงการใกล้มหาวิทยาลัยและแหล่งงาน ซึ่งมีความต้องการเช่าสูงตลอดเวลา นอกจากนี้ สภาพโครงการและการบริหารจัดการของนิติบุคคลก็มีผล เพราะโครงการที่ดูแลดีจะรักษาค่าเช่าได้ดีกว่า นอกจากนี้ควรเลือกห้องที่มีขนาดเหมาะสม ไม่ใหญ่เกินไปจนค่าเช่าแพง หรือเล็กจนอึดอัด ก็เป็นกลยุทธ์สำคัญที่จะทำให้ Yield น่าพึงพอใจ
สรุปบทความเริ่มต้นลงทุนคอนโดให้สำเร็จ ต้องเข้าใจ Yield
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องของการเสี่ยงดวง แต่เป็นเรื่องของข้อมูลและการวิเคราะห์ตัวเลข หากเข้าใจว่า Yield คืออะไร และสามารถคำนวณแยกแยะประเภทของ Yield ได้อย่างถูกต้อง จะช่วยป้องกันไม่ให้เราตัดสินใจผิดพลาด และช่วยเลือกทรัพย์สินคุณภาพดี ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ก็สามารถใช้วิธีการคัดเลือกรูปแบบนี้เข้าสู่พอร์ตการลงทุนได้ Yield คือเครื่องสะท้อนสุขภาพของการลงทุน หากคำนวณแล้วผลลัพธ์เป็นบวกและอยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ โอกาสที่จะประสบความสำเร็จและสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ก็อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อม
สำหรับใครที่กำลังจะลงสนามการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทองหาอสังหาริมทรัพย์ทำเลดีไว้เกร็งกำไร ไม่ว่าจะปล่อยเช่ารายเดือน หรือปล่อยขายเมื่อราคาสูงขึ้น Ananda Development ผู้นำคอนโดติดรถไฟฟ้า ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยว เรามีอสังหาริมทรัพย์ให้คุณเลือกหลากหลายทำเล หากสนใจทำเลไหน สามารถติดต่อสอบถาม หรือเข้ามาเยี่ยมชมโครงการได้ ติดต่อ 02 316 2222 หรือ LINE : ANANDA DEVELOPMENT
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ Yield
Yield กับ ROI ต่างกันอย่างไร?
Yield และ ROI มักถูกใช้สลับกัน แต่ความแตกต่างของ Yield คือการมุ่งเน้นไปที่ผลตอบแทนรายปีจากรายได้ค่าเช่า เทียบกับราคาทรัพย์สินหรือเงินลงทุน โดยตัดเรื่องระยะเวลาการถือครองยาว ๆ ออกไป ส่วน ROI เป็นภาพรวมที่กว้างกว่า คือการวัดผลกำไรทั้งหมดจากการลงทุน เทียบกับต้นทุน ซึ่ง ROI จะรวมทั้งค่าเช่าที่ได้รับสะสมหลายปี และกำไรจากการขายต่อ (Capital Gain) เมื่อสิ้นสุดการลงทุน ดังนั้นถ้าอยากดู Cash Flow รายปีให้ดู Yield แต่ถ้าอยากดูความมั่งคั่งรวมเมื่อจบทรัพย์สินให้ดู ROI
คอนโด Yield สูง แต่ราคาไม่ขึ้น
สถานการณ์นี้พบได้บ่อยในคอนโดมิเนียมเก่า หรือคอนโดในทำเลรองที่มีความต้องการเช่า แต่ที่ดินไม่เติบโต คำถามว่าควรลงทุนหรือไม่ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ ถ้าเป้าหมายคือต้องการ Passive Income การได้ Yield สูงแม้ราคาไม่ขึ้นก็ถือว่าตอบโจทย์ แต่ถ้าหวังจะรวยจากการขายต่อในอีก 10 ปีข้างหน้า ทรัพย์ประเภทนี้อาจไม่ใช่คำตอบ ดังนั้นต้องชัดเจนว่าเราต้องการ Cash Flow หรือ Capital Growth
ค่าส่วนกลาง แพงเกินไปส่งผลต่อ Yield มากแค่ไหน?
ค่าส่วนกลางมีผลกระทบโดยตรงต่อ Net Yield เพราะเป็นต้นทุนคงที่ ที่ต้องจ่ายไม่ว่าจะหาผู้เช่าได้หรือไม่ หากค่าส่วนกลางสูงเกินความจำเป็น จะไปกัดกินส่วนต่างกำไรทำให้ตัวเลข Yield ลดฮวบลงได้ทันที หากเก็บค่าเช่าได้ไม่สูงพอ รายจ่ายส่วนนี้อาจทำให้ Yield ลดลงไป 1-2% ได้เลย ดังนั้นก่อนซื้อต้องคำนวณค่าส่วนกลางเข้าไปในสมการเสมอ อย่าดูแต่ยอดค่าเช่ารับรวม
