Highlights
- ก่อนตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน ควรพิจารณาอัตราดอกเบี้ยบ้านและคอนโดก่อน โดยเปรียบเทียบเรตดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกของทุกธนาคารไว้เพื่อประกอบการตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่คุ้มค่าที่สุด
- การเลือกกู้บ้านไม่ควรดูเพียงตัวเลขดอกเบี้ยต่ำสุดแต่ต้องพิจารณาปัจจัยสำคัญอื่นควบคู่กัน ได้แก่ วงเงินอนุมัติสูงสุด (LTV) ค่าธรรมเนียมและประกัน (MRTA) เงื่อนไขการโปะหรือรีไฟแนนซ์ และความรวดเร็วในการพิจารณาสินเชื่อ
- ผู้กู้ควรเลือกธนาคารให้เหมาะกับเงื่อนไขของตนเอง พร้อมทั้งทำความเข้าใจวิธีคำนวณดอกเบี้ยเพื่อวางแผนผ่อนชำระให้สบายกระเป๋าและลดภาระหนี้ในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ซื้อคอนโด ในปี 2569 หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาวคืออัตราดอกเบี้ยบ้าน ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอตามนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน ทำให้มีข้อเสนอและเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป จึงเกิดคำถามสำคัญว่าควรเลือกกู้บ้านธนาคารไหนดี เพื่อให้ได้ความคุ้มค่าและตอบโจทย์การเงินของเรามากที่สุด บทความนี้จึงรวบรวมข้อมูลอัปเดตอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและคอนโดล่าสุดจากทุกธนาคาร มาเพื่อช่วยประกอบการตัดสินใจ
ไฮไลต์ดอกเบี้ยบ้าน 2569 และแนวโน้ม MRR ปัจจุบัน
ปี 2569 ดอกเบี้ยบ้านมีแนวโน้มปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้นสำหรับผู้กู้ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail Rate) ปัจจุบันที่ธนาคารหลายแห่งเริ่มปรับลดลงเพื่อตอบสนองต่อมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ส่งผลให้ภาระการผ่อนชำระในระยะยาวเบาลง ทำให้สินเชื่อรูปแบบคงที่ (Fixed Rate) และแบบลอยตัว (Floating Rate) มีความน่าสนใจมากขึ้น
อัปเดตดอกเบี้ยบ้าน 2569 ธนาคารไหนดีและต่ำสุด? (เฉลี่ย 3 ปีแรก)
| ธนาคาร | ผลิตภัณฑ์ | อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี* | MRR | วงเงินกู้สูงสุด |
| กรุงศรีอยุธยา | สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
(ใหม่) สินเชื่อคอนโด |
0.027% | 1.60% | 100% |
| ธอส. | โครงการบ้าน ธอส. เพื่อคุณ ปี 2568 | 4.580% | 0.50% | 100% |
| ธ.ก.ส. | เงินกู้เพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตด้านที่อยู่อาศัย | 6.500% | – | – สัญญาที่ 1 และ 2 80%
– สัญญาที่ 3 70% |
| ยูโอบี | ยูโอบี โฮมโลน
(ไม่ต้องสมัคร MRTA) |
2.950% | 1.50% | 100% |
| ออมสิน | สินเชื่อเคหะ | 4.395% | 0.750% | 95% |
| กสิกรไทย | สินเชื่อบ้าน สำหรับ ผู้มีบัญชีเงินเดือนกสิกรไทย
(ไม่สมัคร MRTA) |
3.370% | 2.00% | 100% |
| เกียรตินาคินภัทร | สินเชื่อบ้าน KK Home Loan | 2.665% | 1.750% | – ราคาซื้อขายน้อยกว่า 10 ล้านบาท 100%
– ราคาซื้อขาย 10 ล้านขึ้นไป 90% |
| ทหารไทยธนชาต | สินเชื่อบ้าน ทีเอ็มบี (TMB Home Loan) | 2.700% | 1.63% | 100% |
กู้บ้านธนาคารไหนดี? 4 ปัจจัยที่ต้องพิจารณานอกเหนือจากดอกเบี้ยต่ำ
Alt Text : กู้บ้านธนาคารไหนดี
หลายคนมักโฟกัสแค่ตัวเลขดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำที่สุดเพียงอย่างเดียว แต่ในความเป็นจริงการเลือกธนาคาร ต้องพิจารณาปัจจัยอื่นประกอบด้วย เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาจุกจิกตามมาในภายหลัง นี่คือ 4 ปัจจัยสำคัญที่ต้องเช็กก่อนเซ็นสัญญา
1. วงเงินอนุมัติสูงสุด (LTV)
ธนาคารแต่ละแห่งมีนโยบายการปล่อยวงเงินกู้ไม่เท่ากัน บางธนาคารอาจให้วงเงินกู้สูงสุดถึง 100% ของราคาประเมิน หรือบางแห่งอาจให้เพิ่มอีก 10% สำหรับค่าตกแต่งและซื้อเฟอร์นิเจอร์ (Top-up Loan) หากเรามีเงินเก็บไม่มาก หรือต้องการเก็บเงินสดไว้สำรอง การเลือกธนาคารที่ให้ LTV สูงอาจตอบโจทย์มากกว่า แม้ดอกเบี้ยจะสูงกว่าที่อื่นเล็กน้อยก็ตาม
2. ค่าธรรมเนียมและการทำประกัน MRTA
ค่าใช้จ่ายแฝงเป็นสิ่งที่ห้ามมองข้าม บางธนาคารอาจเสนอดอกเบี้ยต่ำมาก แต่พ่วงมาด้วยค่าธรรมเนียมการประเมินหลักทรัพย์ ค่าจดจำนอง หรือบังคับทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (MRTA) ด้วยเบี้ยที่สูง หากเราไม่ทำประกัน ดอกเบี้ยอาจดีดตัวสูงขึ้น ดังนั้นต้องคำนวณความคุ้มค่าระหว่าง “ส่วนลดดอกเบี้ย” กับ “ค่าเบี้ยประกัน” ที่ต้องจ่ายเพิ่มว่าคุ้มกันหรือไม่
3. เงื่อนไขการโปะและการรีไฟแนนซ์
อิสระในการชำระหนี้เป็นเรื่องสำคัญ เราควรตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาว่าธนาคารอนุญาตให้ “โปะ” หรือชำระเกินค่างวดได้ทันทีหรือไม่ และมีค่าปรับหากปิดบัญชี (Prepayment Fee) ก่อนกำหนด 3 ปี หรือ 5 ปี หรือไม่ เพราะบางธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยบ้านต่ำพิเศษ อาจมีเงื่อนไขห้ามรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นภายใน 5 ปี ซึ่งอาจทำให้เราเสียโอกาสในการลดดอกเบี้ยในอนาคต
4. บริการและความรวดเร็วในการอนุมัติ
ในยุคที่การแข่งขันสูง ความรวดเร็วคือความได้เปรียบ หากเราเจอคอนโดที่ถูกใจแต่ธนาคารพิจารณาช้า อาจทำให้เราพลาดโอกาสดี ๆ ได้ ธนาคารที่มีระบบการพิจารณาสินเชื่อที่รวดเร็ว (Pre-Approve) หรือมีเจ้าหน้าที่ดูแลสินเชื่อที่ให้คำปรึกษาดี เข้าถึงง่าย จะช่วยลดความกังวลและทำให้ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ราบรื่นขึ้นมาก
วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้านแบบง่าย ๆ ด้วยตัวเอง
Alt Text : วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน
การเข้าใจวิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน จะช่วยให้เราเปรียบเทียบข้อเสนอจากแต่ละธนาคารได้แม่นยำยิ่งขึ้น และวางแผนการผ่อนชำระในแต่ละเดือนได้อย่างรัดกุม สูตรการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกมีดังนี้
- สูตรการคำนวณ (เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ย% x จำนวนวันในเดือนนั้น) ÷ 365 = ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในเดือนนั้น
- ตัวอย่างการคำนวณ กำหนดให้กู้เงินต้น 3,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 3.00% ต่อปี ในเดือนที่มี 30 วัน (3,000,000 x 3.00% x 30) ÷ 365 = 7,397.26 บาท
สรุปบทความ
การเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2569 ผู้กู้มีทางเลือกที่หลากหลายขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยบ้าน ที่ผ่อนคลายลง แต่คำถามที่ว่ากู้บ้านธนาคารไหนดีนั้น ไม่มีคำตอบตายตัวสำหรับทุกคน ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และเงื่อนไขส่วนบุคคล หากต้องการดอกเบี้ยต่ำที่สุด กลุ่มธนาคารรัฐอาจเป็นทางเลือกที่ดี แต่หากต้องการความยืดหยุ่นและอนุมัติไว ธนาคารพาณิชย์อาจตอบโจทย์มากกว่า ดังนั้น การเปรียบเทียบข้อมูลอย่างรอบด้านและการเตรียมตัวที่ดี จะช่วยให้เราได้บ้านในฝันพร้อมภาระผ่อนที่สบายกระเป๋าที่สุด
คำถามที่พบบ่อยเรื่องดอกเบี้ยบ้าน (FAQ)
เลือกดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัว (Floating) หรือแบบคงที่ (Fixed) แบบไหนดีกว่ากัน?
ขึ้นอยู่กับทิศทางดอกเบี้ยในช่วงนั้น หากเป็นดอกเบี้ยขาขึ้น ควรเลือกแบบคงที่ เพื่อล็อกเรตต่ำไว้ให้นานที่สุด แต่หากเป็นช่วงดอกเบี้ยขาลงหรือทรงตัวการเลือกแบบลอยตัว อาจได้เปรียบกว่า เพราะมีโอกาสที่ดอกเบี้ยจะลดต่ำลงตามประกาศธนาคาร อย่างไรก็ตาม แนะนำให้ดูค่าเฉลี่ย 3 ปีแรกเป็นหลักว่าแบบไหนให้ต้นทุนรวมต่ำที่สุด
MRR คืออะไร และมีผลอย่างไรกับค่างวดผ่อนบ้าน?
MRR (Minimum Retail Rate) คืออัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี มีผลโดยตรงกับสินเชื่อแบบลอยตัว หากค่า MRR ปรับขึ้นค่างวดที่ผ่อนเท่าเดิมจะถูกนำไปตัดดอกเบี้ยมากขึ้น ตัดเงินต้นน้อยลง ทำให้หนี้หมดช้าลง แต่ถ้า MRR ปรับลด เราจะเสียดอกเบี้ยน้อยลงและตัดเงินต้นได้มากขึ้น
ควรรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือขอลดดอกเบี้ย (Retention) เมื่อครบ 3 ปี?
โดยทั่วไป การรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่มักจะได้ดอกเบี้ยบ้านที่ถูกกว่า (เฉลี่ย 2-3%) แต่อาจมีค่าใช้จ่ายเรื่องการจดจำนองใหม่และการประเมินหลักทรัพย์ ส่วนการขอ Retention กับธนาคารเดิม สะดวกกว่า ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง แต่ดอกเบี้ยที่ลดให้อาจไม่ต่ำเท่าการย้ายแบงก์ แนะนำให้เปรียบเทียบส่วนต่างดอกเบี้ยกับค่าใช้จ่ายที่ต้องเสีย ว่าแบบไหนคุ้มค่ากว่ากันในระยะยาว
