Highlights
- มาตรการ LTV (Loan-to-Value) คือเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดขึ้น เพื่อควบคุมวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย ช่วยป้องกันปัญหาหนี้เสียและลดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์
- อัปเดตล่าสุดปี 2569 ธปท. มีการผ่อนคลายเกณฑ์ชั่วคราว ปลดล็อกให้สามารถกู้บ้านและคอนโดได้สูงสุด 100% ในทุกระดับราคาและทุกลำดับสัญญา (ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569)
- ผู้กู้ควรทำความเข้าใจวิธีคำนวณและประเมินสัดส่วน LTV ของตนเอง เพื่อเตรียมความพร้อมทางการเงิน รวมถึงติดตามสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
- แม้จะกู้ได้เต็ม 100% แต่ผู้กู้ควรเตรียมเอกสารให้พร้อม รักษาประวัติเครดิตให้ดี และบริหารจัดการภาระหนี้เดิม เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อให้ผ่านอย่างราบรื่น
การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่ง ไม่ว่าจะเป็น บ้านโครงการ หรือคอนโดมิเนียม สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อต้องเตรียมความพร้อมไม่ใช่แค่การมองหาทำเลที่ถูกใจ แต่ยังรวมถึงการวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะการทำความเข้าใจข้อกำหนดของธนาคารในการอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งหนึ่งในคำศัพท์ที่ผู้กู้ทุกคนต้องเจอและทำความเข้าใจให้ถ่องแท้ก็คือ “มาตรการ LTV” เพราะสิ่งนี้จะเป็นตัวกำหนดว่าเราจะสามารถขอวงเงินกู้ได้สูงสุดเท่าไหร่ และต้องเตรียมเงินสดสำหรับวางดาวน์มากน้อยแค่ไหน บทความนี้ Ananda Development จะพาไปเจาะลึกทุกรายละเอียด พร้อมอัปเดตเกณฑ์ล่าสุด เพื่อให้การยื่นกู้บ้านในปี 2569 เป็นเรื่องง่ายและราบรื่น
ทำความรู้จักมาตรการ LTV คืออะไร
มาตรการ LTV หรือ Loan-to-Value Ratio คือ อัตราส่วนที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อให้กับผู้กู้ โดยเทียบระหว่าง “วงเงินกู้สูงสุด” กับ “มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์” (ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ราคาใดจะต่ำกว่า)
มาตรการนี้ถูกกำหนดขึ้นโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อรักษาสมดุลของระบบเศรษฐกิจ ป้องกันไม่ให้ประชาชนก่อหนี้เกินตัว และสกัดกั้นการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ พูดให้เข้าใจง่ายคือ LTV เป็นเกณฑ์ที่บอกว่าธนาคารจะออกเงินให้เรากี่เปอร์เซ็นต์ และเราต้องเตรียมเงินดาวน์ควักกระเป๋าจ่ายเองกี่เปอร์เซ็นต์นั่นเอง
วิธีคำนวณค่า LTV เพื่อประเมินวงเงินกู้เบื้องต้น
หลักการคำนวณ LTV สำหรับผู้ซื้อสามารถทำความเข้าใจได้ง่าย ๆ โดยมีจุดประสงค์เพื่อหาคำตอบว่า “ธนาคารจะปล่อยกู้สูงสุดให้เราเท่าไหร่” และ “เราต้องเตรียมเงินสดสำหรับดาวน์กี่บาท” ซึ่งสามารถประเมินเบื้องต้นได้จากสูตรดังนี้
สูตรคำนวณ : ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ยึดราคาที่ต่ำกว่า) x สัดส่วน LTV (%) = วงเงินกู้สูงสุดที่ธนาคารอนุมัติ
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น ขอยกตัวอย่างการซื้อคอนโดพร้อมอยู่ในราคา 3,000,000 บาท (สมมติให้ราคาซื้อขายและราคาประเมินเท่ากัน) โดยแบ่งเป็น 2 กรณีดังนี้
- กรณีที่ 1 : ได้รับสิทธิ์ LTV 100% (ไม่ต้องวางเงินดาวน์)
-
-
- วิธีคิดวงเงินกู้ : 3,000,000 x 100% = 3,000,000 บาท
- สรุป : ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อให้เต็มจำนวน 3,000,000 บาท ทำให้ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้โดยไม่ต้องเตรียมเงินก้อนสำหรับจ่ายเงินดาวน์
-
- กรณีที่ 2 : ได้รับสิทธิ์ LTV 90% (ต้องเตรียมเงินดาวน์ 10%)
-
- วิธีคิดวงเงินกู้ : 3,000,000 x 90% = 2,700,000 บาท
- วิธีคิดเงินดาวน์ส่วนต่าง : นำราคาคอนโด (3,000,000) หักลบด้วยวงเงินกู้ที่ได้รับ (2,700,000) = 300,000 บาท
- สรุป : ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้สูงสุดที่ 2,700,000 บาท ส่งผลให้ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินสดสำรองไว้จำนวน 300,000 บาท เพื่อนำมาจ่ายเป็นเงินดาวน์สำหรับส่วนต่างที่ธนาคารไม่ได้ครอบคลุม
อัปเดต มาตรการ LTV ปี 2569 มีเกณฑ์อะไรเปลี่ยนไปบ้าง?
ข่าวดีสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2569 ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว (มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569) เพื่อช่วยประคับประคองและกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นการปลดล็อกเพดานการกู้ให้สามารถกู้ได้สูงสุดถึง 100% ในทุกระดับราคาและทุกลำดับสัญญา ซึ่งช่วยลดภาระการเตรียมเงินก้อนสำหรับวางดาวน์ลงได้อย่างมหาศาล สรุปเกณฑ์ใหม่ได้ดังนี้
| ราคาอสังหาริมทรัพย์ | ลำดับสัญญาการกู้ | วงเงินกู้สูงสุด (LTV) | การเตรียมเงินดาวน์ |
| ต่ำกว่า 10 ล้านบาท | สัญญาที่ 1 (บ้านหลังแรก) | 100% (สามารถกู้เพิ่มสำหรับตกแต่งได้อีก 10% รวมเป็น 110%) | ไม่ต้องวางเงินดาวน์ |
| สัญญาที่ 2 เป็นต้นไป | 100% | ไม่ต้องวางเงินดาวน์ | |
| ตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป | สัญญาที่ 1 (บ้านหลังแรก) | 100% | ไม่ต้องวางเงินดาวน์ |
| สัญญาที่ 2 เป็นต้นไป | 100% | ไม่ต้องวางเงินดาวน์ |
หมายเหตุ : มาตรการผ่อนคลายนี้เป็นโอกาสทองที่มีเวลาจำกัด สำหรับผู้ที่ต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัยหรือต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง ควรวางแผนการเงินและรีบดำเนินการก่อนสิ้นสุดมาตรการชั่วคราว
ประโยชน์ของมาตรการ LTV ต่อผู้ซื้อบ้านและคอนโดในปัจจุบัน
แม้ในช่วงเวลาปกติ เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดอาจดูเป็นอุปสรรค แต่ในความเป็นจริงแล้ว มาตรการ LTV ถูกออกแบบมาเพื่อสร้างเสถียรภาพและเป็นผลดีต่อผู้ซื้อในระยะยาว รวมถึงในช่วงที่มีการผ่อนปรนเกณฑ์ ก็ยังให้ประโยชน์ที่ชัดเจนดังนี้
ช่วยคัดกรองผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
ในสภาวะที่มีการควบคุมเพดานวงเงินกู้ จะช่วยสกัดกั้นกลุ่มนักลงทุนหรือผู้ที่ต้องการเก็งกำไรระยะสั้นออกจากตลาด เมื่อความต้องการซื้อแบบเก็งกำไรลดลง ราคาอสังหาริมทรัพย์ตามทำเลต่าง ๆ ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดติดรถไฟฟ้าจึงเติบโตอย่างสมเหตุสมผล ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงสามารถเข้าถึงโครงการที่มีคุณภาพได้ในราคาที่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง
ลดความเสี่ยงจากการมีหนี้เกินตัวในช่วงดอกเบี้ยผันผวน
การที่ธนาคารมีเกณฑ์ประเมินวงเงินกู้ที่ชัดเจน เป็นการสร้างภูมิคุ้มกันที่ดีให้ผู้กู้ เมื่อถึงช่วงที่สภาวะเศรษฐกิจผันผวนหรืออัตราดอกเบี้ยปรับตัว การมีสัดส่วนหนี้ที่เหมาะสมตามเกณฑ์ประเมินของธนาคารแต่แรก จะช่วยให้ภาระค่างวดอยู่ในระดับที่สามารถผ่อนชำระไหวและไม่ตึงเครียดจนกลายเป็นหนี้เสีย
สิทธิประโยชน์เพิ่มเติม: ค่าโอนและค่าจดจำนอง 0.01%
เพื่อเป็นการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และช่วยเหลือผู้ที่ต้องการมีบ้าน รัฐบาลมักจะมีมาตรการคู่ขนานออกมาสนับสนุนร่วมกับช่วงที่ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่กำหนด ถือเป็นช่วงเวลาที่ดีในการตัดสินใจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย เพราะจะช่วยประหยัดเงินก้อนในวันโอนกรรมสิทธิ์ไปได้หลักหมื่นถึงหลักแสนบาท
ข้อควรระวังและการเตรียมตัวก่อนยื่นกู้ภายใต้มาตรการ LTV
แม้ปี 2569 จะมีการผ่อนคลายเกณฑ์ให้กู้ได้เต็ม 100% แต่ธนาคารก็ยังคงพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้อย่างเข้มงวด การเตรียมความพร้อมล่วงหน้าจะช่วยให้การยื่นขอสินเชื่อผ่านเกณฑ์ได้ง่ายขึ้น
- เช็กประวัติเครดิตทางการเงิน : ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลหนี้สิน และรักษาประวัติการชำระหนี้ให้ตรงเวลาอย่างน้อย 12-24 เดือนก่อนยื่นกู้
- จัดการภาระหนี้เดิม : ปิดบัญชีหนี้สินระยะสั้น เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อลดภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ให้เหลือน้อยที่สุด
- เตรียมเอกสารรายได้ให้ชัดเจน : สลิปเงินเดือน รายการเดินบัญชีย้อนหลัง และหลักฐานการเสียภาษี ต้องครบถ้วนและตรวจสอบได้
- สำรองค่าใช้จ่ายแฝง : นอกเหนือจากเงินดาวน์ที่อาจไม่ต้องจ่ายในช่วงมาตรการผ่อนคลาย ควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าจดจำนอง (กรณีไม่เข้าเกณฑ์ลดหย่อน) ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่าประกันภัย และค่าตกแต่งเบื้องต้นไว้ด้วย
สรุปบทความ
มาตรการ LTV ถือเป็นกลไกสำคัญที่ช่วยสร้างมาตรฐานและความมั่นคงให้กับทั้งผู้กู้และระบบสถาบันการเงิน โดยเฉพาะในปี 2569 ที่มีการผ่อนคลายเกณฑ์ชั่วคราวให้สามารถกู้ได้ 100% เต็มทุกกรณี ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่ต้องการเริ่มต้นชีวิตใหม่ในคอนโดกรุงเทพ หรือต้องการขยับขยายครอบครัว สิ่งสำคัญที่สุดคือการสำรวจความพร้อมทางการเงินของตนเอง การมีวินัยในการออม และการศึกษาเงื่อนไขอย่างละเอียด เพื่อให้การมีบ้านเป็นความสุขที่ยั่งยืนและไม่สร้างภาระทางการเงินที่ตึงตัวจนเกินไป
FAQ รวมคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับมาตรการ LTV
หากกู้ร่วมกับผู้อื่น จะนับเป็นสัญญาที่เท่าไหร่ของผู้กู้ร่วม?
ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการพิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม หากผู้กู้ร่วมไม่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น จะผ่อนปรนให้เสมือนว่ายังไม่เคยเป็นผู้กู้ในครั้งนั้น (เพื่อเปิดโอกาสให้ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว) แต่หากมีชื่อร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อต้องการไปยื่นกู้ซื้อบ้านของตนเองในอนาคต จะถูกนับเป็นสัญญาลำดับถัดไปทันที
มาตรการ LTV มีผลต่อการรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือไม่?
เกณฑ์ LTV ครอบคลุมถึงการรีไฟแนนซ์ด้วยเช่นกัน แต่โดยทั่วไปแล้ว หากเป็นการรีไฟแนนซ์เพื่อลดยอดผ่อนชำระตามวงเงินกู้คงเหลือเดิม มักจะไม่ค่อยได้รับผลกระทบ เนื่องจากยอดหนี้เงินต้นได้ลดลงไประดับหนึ่งแล้ว แต่หากผู้กู้ต้องการรีไฟแนนซ์พร้อมกับขอวงเงินกู้เพิ่ม ธนาคารแห่งใหม่จะนำเกณฑ์ LTV มาใช้ประเมินร่วมกับราคาประเมินหลักทรัพย์ในปัจจุบัน เพื่อควบคุมไม่ให้ภาระหนี้รวมสูงเกินเกณฑ์ที่กำหนด
ถ้าราคาประเมินจากธนาคารต่ำกว่าราคาขายจริง จะส่งผลต่อค่า LTV อย่างไร?
ธนาคารจะคำนวณวงเงินอนุมัติโดยยึดจาก “ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ราคาใดราคาหนึ่งที่ต่ำกว่า” เป็นหลัก ตัวอย่างเช่น หากตกลงซื้อบ้านในราคา 5 ล้านบาท แต่ธนาคารประเมินมูลค่าได้เพียง 4.5 ล้านบาท แม้ผู้กู้จะได้สิทธิ์ LTV 100% ธนาคารก็จะอนุมัติวงเงินสูงสุดที่ 4.5 ล้านบาท ส่งผลให้ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินสดส่วนต่างอีก 500,000 บาท เพื่อจ่ายให้กับผู้ขายด้วยตนเอง
