ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร? เรื่องต้องรู้ก่อนขายบ้าน คอนโด ใครต้องจ่ายบ้าง

Highlights

• ภาษีธุรกิจเฉพาะคือภาษีทางอ้อมที่จัดเก็บจากกิจการที่มีลักษณะพิเศษตามกฎหมายกำหนด โดยผู้ที่มีรายรับเข้าข่าย ทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล มีหน้าที่ต้องนำส่งภาษีส่วนนี้ให้กรมสรรพากร
• กิจการที่เข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะมักเป็นกลุ่มธุรกิจการเงิน เช่น ธนาคารพาณิชย์ ธุรกิจเงินทุน หลักทรัพย์ ประกันชีวิต โรงรับจำนำ การปล่อยกู้เพื่อรับดอกเบี้ย การแลกเปลี่ยนเงินตรา รวมถึงการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร และกิจการอื่น ๆ ตามที่พระราชกฤษฎีกากำหนด
• บุคคลธรรมดาที่ขายบ้านต้องเสียภาษีนี้หากถือครองกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีเพียงแค่ราคาบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องตกลงกันเท่านั้น แต่ยังมีต้นทุนแฝงก้อนใหญ่ที่ผู้ขายหลาย ๆ คนมองข้าม หนึ่งในนั้นคือภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงเป็นอันดับต้น ๆ ในการทำธุรกรรม หากเราไม่มีความเข้าใจหรือวางแผนภาษีมาก่อน อาจทำให้กำไรที่คาดว่าจะได้จากการขายลดลง บทความนี้ Ananda จะชวนนักลงทุนมือใหม่ไปรู้จักกับภาษีธุรกิจเฉพาะว่าเกี่ยวข้องอย่างไรกับการขายบ้านและคอนโดอย่างไร เพื่อให้การวางแผนการเงินได้ไม่สะดุด

ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร?

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีประเภทหนึ่งที่จัดเก็บจากกิจการที่มีลักษณะพิเศษตามที่กฎหมายกำหนด โดยพื้นฐานแล้วกฎหมายมองว่าธุรกิจเหล่านี้มีรูปแบบรายรับที่ซับซ้อนและแตกต่างจากธุรกิจซื้อขายสินค้าหรือบริการทั่วไป จึงถูกแยกออกมาจากการเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) โดยภาษีนี้จัดเป็นภาษีทางอ้อมที่ผู้ประกอบการมีหน้าที่ต้องนำส่งกรมสรรพากร ไม่ว่าผู้ประกอบการนั้นจะเป็นบุคคลธรรมดา นิติบุคคล หากมีรายรับจากการประกอบกิจการที่เข้าข่ายก็เลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องเสียภาษีส่วนนี้

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

อัตราการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นไม่ได้มีอัตราเดียวตายตัว แต่จะขึ้นอยู่กับประเภทของกิจการ โดยคิดคำนวณจากฐานรายรับก่อนหักรายจ่าย หมายความว่าเรามีรายรับเข้ามาเท่าไหร่ ต้องนำยอดนั้นมาคูณด้วยอัตราภาษีทันที ไม่สามารถนำต้นทุนมาหักออกก่อนได้ 

โดยอัตราภาษีมีตั้งแต่ 0.01% ไปจนถึง 3.0% แต่จุดสำคัญที่ต้องรู้คือ เมื่อคำนวณได้ตัวเลขภาษีออกมาแล้ว กฎหมายกำหนดให้ต้องบวกภาษีท้องถิ่นเข้าไปอีก 10% ของยอดภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น ๆ เสมอ ส่งผลให้อัตราภาษีที่ต้องจ่ายจริงจะสูงขึ้นกว่าตัวเลขอัตราภาษีตั้งต้น

กิจการประเภทไหนบ้างที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ?

• กิจการธนาคารพาณิชย์ รวมถึงธนาคารเฉพาะกิจต่าง ๆ
• ธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ กลุ่มธุรกิจการเงินและการลงทุน
• ธุรกิจประกันชีวิต เฉพาะในส่วนของการประกันชีวิต (ประกันวินาศภัยจะเสีย VAT)
• กิจการโรงรับจำนำ รายได้จากดอกเบี้ยรับจำนำและการขายของหลุดจำนำ
• การประกอบธุรกิจการปล่อยกู้เพื่อให้ได้ดอกเบี้ย การแลกเปลี่ยนเงินตรา
• การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร
• การขายหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์
• กิจการอื่น ๆ ตามที่มีพระราชกฤษฎีกากำหนด เช่น กิจการซื้อขายคืนหลักทรัพย์ (Repo) หรือ ธุรกิจ Factoring

ภาษีธุรกิจเฉพาะกับการขายอสังหาริมทรัพย์

เมื่อพูดถึงการขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม หลายคนมักเข้าใจผิดว่ามีเพียงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เท่านั้นที่ต้องเสียภาษี แต่ในความเป็นจริง บุคคลธรรมดาอย่างเราที่ขายบ้านมือสอง ก็อาจเข้าข่ายได้เช่นกัน หากการขายนั้นเข้าเงื่อนไขที่กฎหมายมองว่าเป็นการขายเพื่อการค้าหรือหากำไร

เงื่อนไขที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อขายบ้าน/คอนโด

การขายอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลธรรมดา จะถูกเรียกเก็บภาษีก็ต่อเมื่อเข้าข่ายเงื่อนไขการถือครองในระยะสั้น ซึ่งกฎหมายตีความว่ามีเจตนาเก็งกำไร หลักเกณฑ์สำคัญคือ หากเราถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เกิน 5 ปีเต็ม นับตั้งแต่วันรับโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือในกรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ถึง 1 ปี ก็จะเข้าข่ายต้องเสียภาษีนี้เช่นกัน การนับระยะเวลาจึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะบอกว่าเราจะโดนเรียกเก็บภาษีหรือไม่

อัตราภาษีและการคำนวณ

สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะถูกกำหนดไว้ที่ 3.0% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า) แต่ต้องรวมภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของยอดภาษี ตัวอย่างเช่น หากขายบ้านในราคา 3 ล้านบาท เราจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสูงถึง 99,000 บาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมากเมื่อเทียบกับค่าโอนหรืออากรแสตมป์

ข้อยกเว้น! กรณีไหนบ้างที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

แม้กฎหมายจะเข้มงวด แต่ก็มีช่องทางยกเว้นภาษีสำหรับคนที่ขายบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่ได้มีเจตนาเก็งกำไร หากเราเข้าข่ายข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้ จะได้รับสิทธิ์ยกเว้นไม่ต้องจ่าย

• ถือครองเกิน 5 ปี หากเราเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดนั้นมานานเกิน 5 ปีเต็ม (นับวันชนวัน) ถือว่าพ้นระยะเก็งกำไร ไม่ต้องเสียภาษี
• มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หากย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังที่จะขาย และอยู่ต่อเนื่องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี ก็ได้รับยกเว้น
• การถูกเวนคืน หากถูกเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์โดยรัฐ จะได้รับยกเว้นแม้จะถือครองไม่ครบกำหนด
• มรดก การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยทางมรดก
• โอนให้ทายาท/บุตร การโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย (ไม่รวมบุตรบุญธรรม) โดยไม่มีค่าตอบแทน

สรุปบทความ

ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นต้นทุนที่ควรคำนวณก่อนที่จะตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองบ้านหรือคอนโดในระยะสั้นไม่เกิน 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี การคำนวณราคาขายตั้งต้นได้อย่างเหมาะสม จะช่วยให้เราขายอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ขาดทุน และสามารถเตรียมค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้อง

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ ต้องจ่ายทั้งคู่ไหม?

ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ไม่ต้องจ่ายทั้งคู่ จะจ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น หากการขายบ้านเข้าข่ายต้องเสียภาษี ก็จ่ายแค่ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% โดยได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์ แต่หากเราถือครองครบเงื่อนไขที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เราก็มีหน้าที่ต้องจ่ายเพียงอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% เท่านั้น

ขายคอนโดที่อยู่เองมา 2 ปี แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่?

ขายคอนโดที่อยู่เองมา 2 ปี แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน กรณีนี้ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้เราจะอยู่อาศัยจริงมา 2 ปี แต่ตามกฎหมายดูที่เอกสารเป็นหลัก เมื่อเราไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของคอนโดนั้น กฎหมายจะใช้เกณฑ์ระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ทั่วไปคือต้องเกิน 5 ปี เมื่อถือครองมาเพียง 2 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านจึงถือว่าเข้าข่ายการขายเพื่อหากำไร 

ใครเป็นคนจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะผู้ซื้อหรือผู้ขาย?

ตามกฎหมายแล้ว ผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะคือผู้ขายหรือผู้ที่มีรายได้จากการขายนั้น อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สามารถตกลงกันได้ว่าใครจะเป็นผู้รับภาระนี้ หรือจะแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง ขึ้นอยู่กับการเจรจาและระบุลงในสัญญาจะซื้อจะขาย