Highlights
- ธนาคารจะประเมินวงเงินกู้จากสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ร่วมกับประวัติการชำระหนี้ในเครดิตบูโร เพื่อให้มั่นใจว่ามีรายได้เพียงพอต่อการผ่อนชำระต่อเนื่องในระยะยาวโดยไม่กระทบต่อการใช้ชีวิต
- เราสามารถคำนวณกำลังซื้อเบื้องต้นได้จากสูตรการผ่อนล้านละ 7,000 บาท ซึ่งช่วยให้เห็นภาพรวมว่าระดับเงินเดือนปัจจุบันรองรับวงเงินสูงสุดได้เท่าไหร่ ให้สอดคล้องกับสภาพคล่องทางการเงินที่แท้จริงของเราหรือไม่
- ผู้กู้สามารถเพิ่มวงเงินกู้ได้ด้วยการหาผู้กู้ร่วมและเคลียร์หนี้สินคงค้างก่อนยื่นเอกสาร พร้อมทั้งเดินบัญชีให้สม่ำเสมอเพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ โดยควรหลีกเลี่ยงการสร้างหนี้ก้อนใหม่หรือเปลี่ยนงานในช่วงยื่นกู้ เพราะจะส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นโอกาสในการอนุมัติ
การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นการเลือกซื้อบ้านโครงการที่เงียบสงบหรือการใช้ชีวิตเหนือระดับใน คอนโดกรุงเทพ คือความฝันของใครหลายคน แต่ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดคือการประเมินว่าสถานะทางการเงินในปัจจุบันของเรานั้นจะสามารถกู้ซื้อบ้าน เงินเดือนที่ได้รับอยู่จะรองรับวงเงินได้มากน้อยเพียงใด โดยเฉพาะเมื่อต้องตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้า เพื่อความสะดวกในการเดินทาง หรือการมองหาคอนโดพร้อมอยู่ที่ต้องเตรียมงบประมาณให้พร้อมทันที เพราะการกู้ซื้อบ้านคือภาระผูกพันระยะยาว 20-30 ปี ดังนั้นการเข้าใจหลักการที่ธนาคารใช้พิจารณา และการรู้วิธีคำนวณเงินงวดว่าผ่อนบ้านล้านละเท่าไหร่ จะช่วยให้เราเลือกที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับกำลังทรัพย์และไม่สร้างความลำบากในการใช้ชีวิตในอนาคต
ก่อนกู้ซื้อบ้าน ธนาคารพิจารณาอะไรบ้างนอกจากเงินเดือน?
แม้ว่ารายได้หลักจะเป็นตัวกำหนดวงเงิน แต่ในการกู้ซื้อบ้าน เงินเดือนเพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่คำตอบทั้งหมด ธนาคารมีเกณฑ์การพิจารณาที่ละเอียดอ่อนเพื่อตรวจสอบความสามารถในการชำระหนี้อย่างยั่งยืน ดังนี้
ภาระหนี้สินต่อรายได้ (DSR)
Debt Service Ratio หรือ DSR คือสัดส่วนภาระหนี้ทั้งหมดที่ต้องจ่ายต่อเดือนเทียบกับรายได้ โดยทั่วไปธนาคารจะกำหนดให้เรามีภาระหนี้รวม (รวมงวดบ้านที่จะกู้ใหม่) ไม่เกิน 40-70% ของรายได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละสถาบันการเงินและระดับเงินเดือน ยิ่งมีหนี้อื่นน้อย วงเงินในการกู้ซื้อบ้าน เงินเดือนของเราก็จะยิ่งสูงขึ้น
ประวัติการชำระหนี้
ข้อมูลจากเครดิตบูโรเป็นหัวใจสำคัญ ธนาคารจะตรวจสอบว่าเรามีวินัยในการชำระหนี้ที่ผ่านมาอย่างไร มีการค้างชำระหรือผิดนัดหรือไม่ ประวัติการชำระที่ตรงเวลาจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายกว่าคนที่มีประวัติชำระไม่ปกติ
ความมั่นคงของอาชีพและอายุงาน
ธนาคารต้องการความมั่นใจว่าเราจะมีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอตลอดอายุสัญญา โดยทั่วไปมักกำหนดอายุงานขั้นต่ำ 1-2 ปีสำหรับพนักงานประจำ หรือหากเป็นเจ้าของธุรกิจก็ต้องมีผลประกอบการที่แสดงกำไรต่อเนื่อง เพื่อยืนยันว่าการกู้ซื้อบ้าน เงินเดือนหรือรายได้นั้นมีความเสถียรเพียงพอ
วิธีคำนวณวงเงินกู้ซื้อบ้านสูงสุดด้วยตัวเองแบบง่าย ๆ
ก่อนจะเดินเข้าไปปรึกษาเจ้าหน้าที่ธนาคาร เราสามารถประเมินเบื้องต้นได้ว่าการกู้ซื้อบ้าน เงินเดือนของเราจะกู้ได้ประมาณเท่าไหร่ โดยใช้สูตรที่ธนาคารมักนิยมใช้ในการประเมินเบื้องต้น
สูตรคำนวณความสามารถในการผ่อนต่อเดือน
- (เงินเดือนทั้งหมด x 40% หรือ 70% ตามเกณฑ์ธนาคาร) – ภาระหนี้ปัจจุบัน
- ตัวอย่างการคำนวณ
- กำหนดให้เงินเดือน 30,000 บาท
- มีค่าใช้จ่ายภาระหนี้ 5,000 บาท/เดือน
- (30000 x 40%) – 5,000 = 7,000 บาท
- ความสามารถในการผ่อนต่อเดือนเท่ากับ 7,000 บาท
สูตรคำนวณวงเงินกู้สูงสุด
โดยทั่วไปธนาคารจะประเมินว่าการกู้เงิน 1 ล้านบาท จะมีค่างวดผ่อนชำระประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน
- (ความสามารถในการผ่อนต่อเดือน x 1,000,000) / 7,000
- ตัวอย่างการตำนวณ
- กำหนดให้มีความสามารถผ่อนได้เดือนละ 21,000 บาท
- (21,000 x 1,000,000) / 7,000 = 3,000,000 บาท
- วงเงินกู้สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 3,000,000 บาท
* การคำนวณนี้เป็นการประมาณการเบื้องต้นเพื่อให้เราเห็นภาพรวมว่าเงินเดือนเท่านี้ กู้ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ดี
ตารางเปรียบเทียบ เงินเดือนเท่านี้ กู้ซื้อบ้านได้เท่าไหร่ ผ่อนเดือนละกี่บาท?
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน เราได้จัดทำตารางสรุปการกู้ซื้อบ้าน เงินเดือนในระดับต่าง ๆ โดยอ้างอิงจากฐานความสามารถในการแบกรับภาระหนี้สูงสุด 70% และอัตราการผ่อนล้านละ 7,000 บาท (ระยะเวลาผ่อน 30 ปี)
| เงินเดือน (บาท) | ยอดผ่อนชำระสูงสุดต่อเดือน (70%) | วงเงินกู้สูงสุดโดยประมาณ |
| 15,000 บาท | 10,500 บาท | 1,500,000 บาท |
| 20,000 บาท | 14,000 บาท | 2,000,000 บาท |
| 30,000 บาท | 21,000 บาท | 3,000,000 บาท |
| 40,000 บาท | 28,000 บาท | 4,000,000 บาท |
| 50,000 บาท | 35,000 บาท | 5,000,000 บาท |
| 60,000 บาท | 42,000 บาท | 6,000,000 บาท |
หมายเหตุ ตัวเลขนี้เป็นการประมาณการเบื้องต้น หากเรามีภาระหนี้อื่น เช่น ผ่อนรถ หรือบัตรเครดิต วงเงินกู้สูงสุดจะลดลงตามสัดส่วนหนี้ที่มีอยู่
อยากได้วงเงินกู้เพิ่มหรือกู้ให้ผ่านฉลุย ต้องทำอย่างไร?
หลายครั้งที่เราพบว่าบ้านในฝันมีราคาสูงกว่าวงเงินที่กู้ซื้อบ้าน เงินเดือนของเราจะรับไหว หรือกังวลว่าธนาคารจะไม่อนุมัติ เรามีแนวทางเพิ่มศักยภาพในการกู้ดังนี้
การหาผู้กู้ร่วม
หากเงินเดือนเราคนเดียวไม่เพียงพอ การ “กู้ร่วม” กับบุคคลในครอบครัวที่มีความสัมพันธ์ใกล้ชิด (สามี-ภรรยา, พี่น้อง, พ่อแม่-ลูก) จะช่วยให้นำรายได้ของทั้งสองคนมารวมกัน ทำให้ธนาคารพิจารณาวงเงินกู้เพิ่มขึ้นตามสัดส่วนรายได้ที่สูงขึ้น
การเดินบัญชีและเงินเก็บนอนบัญชี
วินัยทางการเงินสะท้อนผ่าน Statement ย้อนหลัง 6-12 เดือน เราควรเดินบัญชีให้สวยงาม มีเงินโอนเข้าสม่ำเสมอ และที่สำคัญควรมีเงินเก็บสะสมอยู่ในบัญชีบ้าง เพื่อแสดงให้ธนาคารเห็นว่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายและเงินผ่อนแล้ว เรายังมีสภาพคล่องเหลือเพียงพอต่อการดำรงชีพ
การปิดบัญชีหนี้สินก่อนยื่นกู้
ก่อนทำการกู้ซื้อบ้าน เงินเดือนควรจัดการเคลียร์ยอดหนี้บัตรเครดิตที่ค้างชำระ หรือปิดยอดผ่อนสินค้าต่าง ๆ ให้หมด เพราะภาระหนี้เพียงไม่กี่พันบาทต่อเดือน อาจทำให้อำนาจการกู้ของเราหายไปหลายแสนบาทเลยทีเดียว
สรุปบทความ
การเตรียมตัวให้พร้อมเรื่องกู้ซื้อบ้าน เงินเดือนเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุดในการเป็นเจ้าของบ้าน การรู้วงเงินสูงสุดและการคำนวณค่างวดที่เหมาะสมกับรายได้จะช่วยป้องกันปัญหาทางการเงินในระยะยาว เราควรพิจารณาทั้งรายรับ รายจ่าย และวินัยในการชำระหนี้ของตนเองก่อนยื่นกู้เสมอ เพื่อให้การกู้บ้านครั้งนี้เป็นการสร้างความมั่นคง ไม่ใช่การสร้างความทุกข์ให้กับชีวิตเราในอนาคต
FAQ รวมคำถามที่พบบ่อย
กู้ซื้อบ้านคนเดียว เงินเดือนขั้นต่ำต้องเท่าไหร่?
โดยส่วนใหญ่ธนาคารมักเริ่มพิจารณาสินเชื่อบ้านสำหรับผู้ที่มีเงินเดือน 15,000 บาทขึ้นไป อย่างไรก็ตาม บางโครงการหรือบางสถาบันการเงินอาจมีผลิตภัณฑ์สำหรับกลุ่มรายได้น้อยเริ่มต้นที่ 10,000 – 12,000 บาท แต่ต้องไม่มีภาระหนี้อื่นและบ้านมีราคาไม่สูงนัก
กู้ซื้อบ้าน 1 ล้าน ผ่อนเดือนละเท่าไหร่?
สำหรับการผ่อนระยะยาว 30 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในตลาดปัจจุบันจะอยู่ที่ประมาณล้านละ 6,000 – 7,000 บาทต่อเดือน หากกู้ 1 ล้านบาท ค่างวดจะอยู่ราว ๆ 7,000 บาท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นดอกเบี้ยในช่วง 3 ปีแรกของแต่ละธนาคาร
ถ้ามีรายได้อื่นนอกจากเงินเดือน ธนาคารนับรวมไหม?
นับรวมได้แต่ต้องมีหลักฐานชัดเจน เช่น ค่าคอมมิชชัน, โอที, โบนัสย้อนหลัง หรือรายได้จากอาชีพเสริมที่เสียภาษีถูกต้อง (ภ.พ.30 หรือ 50 ทวิ) โดยธนาคารอาจนำมาคิดเป็นรายได้ในสัดส่วนที่แตกต่างกันไป เช่น 50% หรือ 100% ตามความสม่ำเสมอของรายได้นั้น ๆ
