Highlights
- เลือกรูปแบบการลงทุนที่ใช่ เพื่อสร้างรายได้ทั้งการปล่อยเช่า เพื่อรับกระแสเงินสดรายเดือน หรือการ ถือครองระยะยาว (3-5 ปี) เพื่อทำกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) เมื่อมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น
- 5 เช็กลิสต์เลือกอสังหาริมทรัพย์ทำกำไร ทำเลศักยภาพใกล้รถไฟฟ้า, เข้าใจกลุ่มเป้าหมายผู้เช่า, เลือกแบรนด์ผู้พัฒนาที่ไว้ใจได้, เตรียมความพร้อมด้านสินเชื่อ/เงินสำรอง, และศึกษาเรื่องภาษีที่ดินให้รอบคอบ
- บริหารความเสี่ยงอย่างรู้เท่าทัน ทั้งเรื่องสภาพคล่อง ช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่า และดอกเบี้ยขาขึ้น ควรวางแผนการเงินเผื่อฉุกเฉินเสมอเพื่อให้พอร์ตเติบโตอย่างยั่งยืน
สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่มีความผันผวนและค่าครองชีพสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รายได้จากเงินเดือนประจำเพียงทางเดียวอาจไม่พอ หลายคนจึงเริ่มมองหา Passive Income เพื่อสร้างความมั่นคงและอิสรภาพทางการเงินการซื้อคอนโด เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการลงทุนคอนโด ถือเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ และช่วยสู้กับเงินเฟ้อได้ดี แถมยังมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ
ลงทุนคอนโดคืออะไร? ทำความรู้จักก่อนเริ่มเป็นเสือนอนกิน
การลงทุนคอนโด คือการซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยมีเป้าหมายหลักคือการสร้างผลตอบแทนกลับคืนมาในรูปแบบต่าง ๆ ซึ่งรูปแบบที่นิยมที่สุดคือการซื้อคอนโดปล่อยเช่า เพื่อรับค่าเช่าเป็นรายได้ประจำ หรือการถือครองไว้เพื่อรอขายทำกำไรจากส่วนต่างราคาในอนาคตเมื่อที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้น การเข้าใจกลไกนี้จะช่วยให้เราวางแผนการเงินและเลือกทรัพย์ที่ตรงกับวัตถุประสงค์ของการลงทุนได้ตอบโจืย์เรามากที่สุด
ประเภทของการลงทุนคอนโดมีกี่แบบ?
เมื่อพูดถึงการลงทุนคอนโด หลายคนอาจนึกถึงเพียงแค่การซื้อคอนโดปล่อยเช่า เพื่อเก็บค่าเช่ารายเดือนเท่านั้น แต่จริง ๆ แล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลาย นักลงทุนสามารถเลือกรูปแบบการเก็งกำไรได้ตามความถนัด เงินทุน และกรอบเวลาที่ต้องการ ซึ่งแต่ละแบบก็มีความเสี่ยงและผลตอบแทนที่แตกต่างกันออกไป
ขายใบจอง
การขายใบจองคือรูปแบบการลงทุนคอนโดระยะสั้น หรือที่เรียกกันว่าการเก็งกำไรใบจอง วิธีนี้ทำได้โดยการเข้าไปจองสิทธิ์ห้องชุดในโครงการใหม่ตั้งแต่ช่วง Pre-sale ซึ่งมักจะได้ราคาดีที่สุด จากนั้นจึงนำใบจองมาประกาศขายต่อ ซึ่งเราจะบวกกำไรก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ หรือก่อนถึงรอบโอนกรรมสิทธิ์ การลงทุนรูปแบบนี้ใช้เงินทุนเริ่มต้นน้อย แต่มีความเสี่ยงสูงหากขายไม่ออกก่อนกำหนดโอน เพราะอาจต้องทิ้งเงินจองหรือต้องหาเงินมากู้โอนเอง
ปล่อยเช่ารายเดือน
การซื้อคอนโดปล่อยเช่ารายเดือน เป็นรูปแบบการลงทุนในคอนโดที่ได้รับความนิยมสูง สำหรับผู้ที่ต้องการสร้าง Passive Income โดยมีหลักการคือการซื้อคอนโดทำเลที่มีความต้องการพักอาศัยสูงแล้วนำมาปล่อยเช่า โดยทำสัญญาเช่าระยะยาว (มักจะเป็น 6 เดือน หรือ 1 ปีขึ้นไป) รายได้ที่เข้ามาคือค่าเช่ารายเดือน ซึ่งหากบริหารดี ค่าเช่านี้จะครอบคลุมเงินผ่อนธนาคารและเหลือกำไรส่วนต่างเข้ากระเป๋า
ขายทำกำไร
การลงทุนคอนโดเพื่อขายทำกำไร คือการถือครองคอนโดไว้ในระยะยาว ประมาณ 3-5 ปีขึ้นไป เพื่อรอให้ราคาประเมินที่ดินและราคาตลาดของคอนโดในย่านนั้นปรับตัวสูงขึ้น จากนั้นจึงประกาศขายเพื่อรับส่วนต่าง การลงทุนแบบนี้เหมาะกับผู้ที่มีเงินเย็นและไม่รีบร้อนใช้เงิน เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องต่ำกว่าสินทรัพย์ทางการเงินอื่น ๆ แต่ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าหากเลือกทำเลได้ถูกต้อง
รีโนเวทเพื่อปล่อยขาย
การลงทุนคอนโดแบบรีโนเวท หรือทรัพย์บังคับคดี คือการมองหาห้องชุดมือสองที่มีสภาพเก่า หรือคอนโดพร้อมอยู่ที่ขายทอดตลาดในราคาต่ำกว่าราคาตลาดมาก ๆ เพื่อนำมาปรับปรุง ซ่อมแซม และตกแต่งใหม่ให้สวยงาม ทันสมัย เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน จากนั้นจึงนำไปขายต่อในราคาที่สูงขึ้น หรือนำไปซื้อคอนโดปล่อยเช่าในเรทราคาที่ดีขึ้น ซึ่งวิธีนี้ต้องอาศัยความรู้เรื่องการประเมินต้นทุนค่าก่อสร้างและการตกแต่งอย่างรอบคอบ เพื่อให้ทำกำไรได้จริง
เหตุผลที่การลงทุนคอนโดน่าสนใจ ในช่วงเศรษฐกิจผันผวน
ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจโลกมีความไม่แน่นอน ตลาดหุ้นผันผวน และอัตราเงินเฟ้อกัดกินมูลค่าของเงินสด การ ลงทุนคอนโดกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ มูลค่ามักไม่ลดลงมีแต่จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ นอกจากนี้ การซื้อคอนโดปล่อยเช่ายังช่วยสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ ซึ่งสามารถนำมาชดเชยรายได้หลักที่อาจได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจในระยะยาว ราคาที่ดินและคอนโดมักจะปรับตัวขึ้นชนะอัตราเงินเฟ้อเสมอ
5 เช็กลิสต์ต้องรู้! เตรียมตัวก่อนตัดสินใจลงทุนคอนโด
ก่อนที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือใหม่จะลงสนามการลงทุน หรือตัดสินใจซื้อคอนโดปล่อยเช่า การเตรียมตัวและศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านเป็นสิ่งสำคัญที่สุด เพื่อป้องกันความผิดพลาดที่อาจทำให้ขาดทุนได้ ซึ่ง 5 ปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาก่อนเซ็นสัญญา มีดังนี้
สำรวจทำเลศักยภาพ
ทำเลถือเป็นปัจจัยสำคัญในการลงทุนในคอนโด หากทำเลที่ตั้งดีช่วยให้มั่นใจว่าจะปล่อยเช่าได้ง่ายและมีโอกาสทำกำไรสูง ทำเลศักยภาพควรอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT ในระยะเดินถึงได้สะดวก อยู่ใกล้แหล่งงาน อาคารสำนักงาน มหาวิทยาลัย หรือศูนย์การค้า ซึ่งเป็นแหล่งรวมของผู้คน อย่างโซนคอนโดพระราม 9 คอนโดสุขุมวิท คอนโดพระราม 4 หรือคอนโดบางนา การเลือกทำเลที่ใช่จะช่วยลดความเสี่ยงในการหาผู้เช่าไม่ได้ และช่วยให้ราคาคอนโดปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต
เข้าใจกลุ่มเป้าหมายผู้เช่า
ก่อนเลือกทำเลซื้อคอนโดปล่อยเช่า เราต้องกำหนดให้ชัดเจนใครคือลูกค้าของเรา เพราะกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่มมีความต้องการที่แตกต่างกัน เช่น หากเจาะกลุ่มนักศึกษา ควรเลือกคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยและตกแต่งสไตล์วัยรุ่น หากเจาะกลุ่มคนทำงานออฟฟิศ ต้องเน้นการเดินทางเข้าเมืองสะดวก หรือหากเจาะกลุ่มชาวต่างชาติ อาจต้องเน้นคอนโดหรู หรือคอนโด 2 ชั้น ที่มีห้องขนาดใหญ่ขึ้นและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน การเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมายจะช่วยให้การลงทุนปล่อยเช่าได้ไว ไม่จมทุน
เลือกแบรนด์คอนโดที่น่าเชื่อถือ
ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการมีผลอย่างมากต่อการลงทุน การเลือกคอนโดจากแบรนด์ชั้นนำที่มีความน่าเชื่อถือ จะช่วยให้เรามั่นใจเรื่องคุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง และที่สำคัญคือบริการหลังการขายและการบริหารนิติบุคคลที่มีมาตรฐาน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อสภาพแวดล้อมของโครงการในระยะยาว คอนโดที่ได้รับการดูแลดีย่อมดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่าและขายต่อได้ราคาดีกว่าโครงการที่ขาดการดูแล
ประเมินความพร้อมทางการเงินและสินเชื่อ
การลงทุนคอนโดต้องมีการวางแผนการเงินที่รัดกุม โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการกู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า ควรคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระไม่ให้เกินตัว และควรมีเงินสำรองเผื่อฉุกเฉินอย่างน้อย 6 เดือน ในกรณีที่ยังหาผู้เช่าไม่ได้ นอกจากนี้ควรศึกษาเงื่อนไขสินเชื่อ LTV (Loan to Value) และอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร เพื่อให้ต้นทุนทางการเงินต่ำที่สุด ซึ่งจะช่วยเพิ่มกำไรส่วนต่าง ให้กับการลงทุน
รู้ทันเรื่องกฎหมายและภาษีที่ดิน
นักลงทุนมือใหม่มักมองข้ามเรื่องกฎหมายและภาษี ซึ่งเป็นต้นทุนแฝงในการลงทุนคอนโด เมื่อเราซื้อคอนโดเรามีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมิน และหากมีรายได้จากค่าเช่า จะต้องนำไปคำนวณเพื่อยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด.) นอกจากนี้ควรศึกษากฎระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดเกี่ยวกับการปล่อยเช่ารายวันหรือรายเดือน เพื่อไม่ให้ทำผิดกฎหมาย ซึ่งอาจนำมาซึ่งค่าปรับและความยุ่งยากในภายหลัง
รู้ทันความเสี่ยง! สิ่งที่นักลงทุนคอนโดต้องแบกรับ
ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง การลงทุนคอนโดก็เช่นกัน แม้จะมีโอกาสสร้างรายได้สูง แต่ก็มาพร้อมความเสี่ยง ที่ต้องทำความเข้าใจก่อน เพื่อเตรียมแผนรับมือ ดังนี้
- ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่เปลี่ยนเป็นเงินสดได้ยากและใช้เวลานานกว่าหุ้นหรือทองคำ หากต้องการใช้เงินด่วนอาจขายไม่ได้ทันที
- ความเสี่ยงจากการหาผู้เช่าไม่ได้ ในบางช่วงเวลาอาจไม่มีผู้เช่า ทำให้เราต้องรับภาระค่าผ่อนธนาคารและค่าส่วนกลางเองทั้งหมด ซึ่งอาจกระทบต่อกระแสเงินสด หากวางแผนการเงินไม่รัดกุม
- ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น หากเป็นดอกเบี้ยลอยตัว เมื่อดอกเบี้ยปรับขึ้น ค่างวดผ่อนอาจสูงขึ้น ทำให้กำไรจากการปล่อยเช่าลดลงหรือติดลบ
- ความเสี่ยงจากความเสียหายของห้องชุด การปล่อยเช่าคอนโด ผู้เช่าอาจทำทรัพย์สินเสียหาย หรืออุปกรณ์เสื่อมสภาพตามกาลเวลา ทำให้ต้องมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงรักษา
- ความเสี่ยงจากคู่แข่งในตลาด หากในทำเลนั้นมีคอนโดโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก อาจเกิดการตัดราคาค่าเช่า ทำให้ผลตอบแทนลดลง
แนะนำคอนโด Ananda ทำเล เหมาะแก่การลงทุน
สรุปบทความ
การลงทุนคอนโด เพื่อสร้าง Passive Income เป็นกลยุทธ์การออมและการลงทุนที่หากวางแผนดี ๆ ก็จะได้รายรับเพิ่มขึ้น หากเรามีการวางแผนที่ดี การซื้อคอนโดปล่อยเช่าไม่เพียงแต่จะช่วยสร้างรายได้เสริมรายเดือน แต่ยังเป็นการสร้างความมั่งคั่งจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรหมั่นศึกษาหาความรู้ ติดตามสถานการณ์ตลาด และประเมินความเสี่ยงอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้อย่างยั่งยืนและไม่ขาดทุน
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการลงทุนคอนโด
ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ควรได้ผลตอบแทน (Yield) กี่เปอร์เซ็นต์?
การลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่เหมาะสมและคุ้มค่าควรอยู่ที่ประมาณ 4-6% ต่อปีขึ้นไป หากคำนวณแล้วได้ต่ำกว่านี้ อาจไม่คุ้มกับดอกเบี้ยธนาคารและความเสี่ยงในการถือครอง ทั้งนี้ผลตอบแทนอาจมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับทำเลและต้นทุนในการซื้อคอนโด
ไม่มีเงินก้อน สามารถกู้ธนาคารเพื่อลงทุนคอนโดได้ไหม?
แม้จะไม่มีเงินก้อน ก็สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยใช้วิธีกู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า โดยใช้ค่าเช่าที่ได้รับมาผ่อนชำระค่างวดแทน หากเลือกทรัพย์ที่ทำเลดีและราคาเหมาะสม ค่าเช่าอาจจะมากกว่าเงินผ่อน ทำให้เราได้กำไรโดยแทบไม่ต้องใช้เงินตัวเอง แต่ต้องระวังเรื่องเครดิตบูโรและมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย
รายได้จากการปล่อยเช่าคอนโด ต้องเสียภาษีอย่างไร?
รายได้จากการปล่อยเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 (มาตรา 40(5)) ซึ่งผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องนำรายได้นี้ไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี (ภ.ง.ด. 90/91) โดยสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ คือ หักตามจริง (ต้องมีหลักฐานใบเสร็จครบถ้วน) หรือเลือกหักแบบเหมาจ่ายได้ 30% ของรายได้ค่าเช่า
