Highlights
- ประเมินความพร้อมและค่าใช้จ่าย ซึ่งภาระหนี้รวมไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ (DSR) และต้องเตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าโอน ค่าส่วนกลาง และค่าตกแต่ง
- ก่อนขอสินเชื่อควรหาวงเงินกู้ที่เหมาะสม หากงบผ่อนจำกัดให้มองคอนโดชานเมืองหรือแนวรถไฟฟ้าใหม่ ถ้างบสูงขึ้นให้เลือกทำเลใกล้เมืองหรือคอนโดหรู
- 5 เทคนิคผ่อนหมดไว วางเงินดาวน์ให้เยอะ โปะค่างวดเกินขั้นต่ำ รักษาเครดิตบูโรให้ดี รีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี เพื่อลดดอกเบี้ย และเลือกธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกต่ำที่สุด
สำหรับมนุษย์เงินเดือนการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ที่เดินทางสะดวกสบายช่วยให้ทำงานง่าย การเลือกคอนโดติดรถไฟฟ้าจึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ได้ดี แต่ด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้หลายคนเกิดคำถามว่าผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 บาทสามารถทำได้จริงหรือไม่ บทความนี้จะชวนไปทำความเข้าใจกลไกการผ่อนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้สามารถวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุมและไม่เกิดปัญหาผ่อนไม่ไหวในภายหลัง
เช็กความพร้อม! ก่อนเริ่มผ่อนคอนโด ต้องรู้อะไรบ้าง
การตัดสินใจซื้อคอนโดไม่ใช่เรื่องเล็ก เพราะการผ่อนอสังหาริมทรัพย์เป็นภาระผูกมัดทางการเงินระยะยาว 20-30 ปี หากไม่เช็กความพร้อม อาจกลายเป็นภาระหนักอึ้งแทนที่จะเป็นความสุข การประเมินการเงินของตัวเองจึงเป็นด่านแรกที่สำคัญที่สุด เราต้องรู้ว่ารายรับที่แน่นอนคือเท่าไหร่ และมีรายจ่ายคงที่อะไรบ้าง เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถจ่ายค่าผ่อนแต่ละงวดได้ โดยไม่กระทบสภาพคล่องในการใช้ชีวิตประจำวัน
ภาระหนี้สินต่อรายได้ (DSR) คืออะไร
DSR หรือ Debt Service Ratio คือ อัตราส่วนภาระหนี้สินทั้งหมดต่อรายได้ ซึ่งเป็นเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาอนุมัติสินเชื่อในการกู้ซื้อคอนโด โดยทั่วไปธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดว่าไม่ควรมีภาระหนี้รวมกันเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน ตัวอย่างเช่น หากมีเงินเดือน 20,000 บาท ภาระหนี้ทั้งหมดรวมค่าผ่อนแล้ว ไม่ควรเกิน 8,000 บาท หากเกินกว่านี้ ธนาคารจะมองว่าเรามีความเสี่ยงสูงที่จะผ่อนไม่ไหวและอาจปฏิเสธสินเชื่อได้ ดังนั้นการเคลียร์หนี้เก่าให้ลดลงก่อนยื่นกู้ จะช่วยลด DSR และเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติวงเงินที่สูงขึ้น
ค่าใช้จ่ายแฝงนอกจากค่าผ่อนแต่ละงวด
หลายคนเข้าใจผิดว่าเตรียมเงินแค่ค่าผ่อนคอนโดรายเดือนก็เพียงพอแล้ว แต่ความจริงแล้วการซื้อคอนโดยังมีค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ อีกหลายรายการที่ต้องเตรียมสำรองไว้ ได้แก่ ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่ากองทุนแรกเข้า และที่สำคัญคือค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายล่วงหน้าเป็นรายปี รวมถึงค่าประกันอัคคีภัยและค่ามิเตอร์น้ำ-ไฟ นอกจากนี้ยังมีงบประมาณสำหรับการตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ หากเราคำนวณเพียงแค่ค่างวดรายเดือน โดยไม่เผื่อเงินสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ อาจทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่องชะงักงันตั้งแต่เดือนแรกที่ย้ายเข้าอยู่ได้
แจกสูตรคำนวณผ่อนคอนโดเงินเดือนเท่านี้ ซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่ไหว?
สูตรหาวงเงินกู้สูงสุด
(เงินเดือน x 40% – ภาระหนี้อื่นต่อเดือน) x 1,000,000 ÷ 7,000 = วงเงินที่กู้ได้โดยประมาณ
- รายละเอียดรายได้ ภาระหนี้สิน
-
-
- กำหนดให้เงินเดือน เดือนละ 30,000 บาท
- รายได้จากการขายของออนไลน์เดือนละประมาณ 5,000 บาท
- มีหนี้สินจากการผ่อนรถยนต์เดือนละ 7,000 บาท
-
- ตัวอย่างการคำนวณ
-
- (35,000 x 40% – 7,000) x 1,000,000 ÷ 7,000 = 1,000,000 บาท
- วงเงินกู้โดยประมาณ จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ในวงเงินประมาณ 1 ล้านบาท
สูตรหาค่างวดผ่อนต่อเดือน
(ราคาคอนโด ÷ 1,000,000) x 7,000 = ค่างวดที่ต้องผ่อนคอนโดต่อเดือน
- รายละเอียดราคาคอนโด ค่าใช้จ่าย
-
-
- กำหนดให้ราคาคอนโด 2,500,000 บาท
-
- ตัวอย่างการคำนวณ
- (2,500,000 ÷ 1,000,000) x 7,000 = 17,500
-
- คอนโดราคา 2,500,000 บาท จะต้องผ่อนชำระธนาคารประมาณ 17,500 บาทต่อเดือน
ตารางเปรียบเทียบเงินเดือน vs วงเงินกู้สูงสุดอัปเดตปี 2026
ตารางเปรียบเทียบรายได้และวงเงินกู้สูงสุด โดยคำนวณจากเกณฑ์ DSR 40% และไม่มีภาระหนี้สินอื่น
| เงินเดือน (บาท) | ความสามารถในการผ่อน/เดือน | วงเงินกู้สูงสุดโดยประมาณ (บาท) |
| 15,000 บาท | 6,000 | 900,000 – 1,000,000 |
| 20,000 บาท | 8,000 | 1,200,000 – 1,400,000 |
| 25,000 บาท | 10,000 | 1,500,000 – 1,700,000 |
| 30,000 บาท | 12,000 | 1,800,000 – 2,100,000 |
| 35,000 บาท | 14,000 | 2,000,000 – 2,300,000 |
| 40,000 บาท | 16,000 | 2,400,000 – 2,800,000 |
| 50,000 บาท | 20,000 | 3,000,000 – 3,500,000 |
| 60,000 บาท | 24,000 | 3,500,000 – 4,000,000 |
***ตัวเลขเป็นการประมาณการ อัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามธนาคาร
ส่องคอนโดทำเลศักยภาพ ตามงบประมาณการผ่อน
เมื่อทราบวงเงินแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการเลือกทำเลที่สอดคล้องกับงบประมาณที่ตั้งไว้ หากเรามีงบผ่อนเดือนละ 5,000-8,000 บาท ทำเลที่เหมาะสมมักจะเป็นโซนชานเมืองหรือแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เช่น สายสีเหลืองหรือรถไฟฟ้าสายสีชมพู ซึ่งยังพอหาคอนโดราคาล้านต้น ๆ ได้ แต่หากเรามีกำลังผ่อนเดือนละ 12,000-15,000 บาทขึ้นไป เราสามารถขยับเข้ามาสู่ทำเลศักยภาพใกล้เมือง หรือคอนโดหรู เช่น พระราม 9 รัชดา หรือสุขุมวิทตอนปลาย ซึ่งเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดพร้อมอยู่ของ Ananda ให้เลือกมากมาย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย เพราะการเลือกทำเลที่ดีนอกจากจะสะดวกสบายแล้ว ยังส่งผลดีต่อมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว ทำให้คุ้มค่าแก่การลงทุน
5 เทคนิคผ่อนคอนโดให้หมดไว ดอกเบี้ยไม่บานปลาย
การเป็นหนี้ระยะยาว 30 ปีเป็นเรื่องที่น่าอึดอัด แต่เราสามารถย่นระยะเวลาการผ่อนให้สั้นลงได้ ให้เหลือเพียง 10-15 ปี หากเรารู้วิธีบริหารจัดการเงินอย่างฉลาด เพราะศัตรูตัวฉกาจของการกู้บ้านคือดอกเบี้ย หากเราจ่ายตามเกณฑ์ขั้นต่ำไปเรื่อย ๆ เราอาจต้องจ่ายดอกเบี้ยรวมเกือบเท่าราคาคอนโดอีกห้องหนึ่งเลยทีเดียว ซึ่ง 5 เทคนิคที่จะช่วยให้เราผ่อนได้หมดไวขึ้นและประหยัดเงินในกระเป๋าได้
1. วางเงินดาวน์เยอะ ช่วยลดต้นลดดอก
การผ่อนคอนโดให้สบายคือการวางเงินดาวน์ให้ได้มากที่สุด แม้ธนาคารจะปล่อยกู้ได้ 100% แต่การวางเงินดาวน์เพิ่มจาก 10% เป็น 20% หรือมากกว่านั้น จะช่วยลดเงินต้นที่เราต้องไปกู้ธนาคารลงได้ เมื่อเงินต้นน้อยลง ดอกเบี้ยที่คำนวณจากเงินต้นก็จะน้อยลงตามไปด้วย ส่งผลให้ค่างวดต่อเดือนลดลง หรือหากเราผ่อนเท่าเดิมก็จะตัดเงินต้นได้มากขึ้น การอดทนเก็บเงินก้อนเพื่อดาวน์เยอะ ๆ จึงเป็นเทคนิคที่คุ้มค่าที่สุดในการลดภาระดอกเบี้ยระยะยาว
2. โปะค่างวดให้ถูกวิธี
เทคนิคสำคัญที่สุดที่ทำให้หนี้หมดไวคือการโปะหรือการจ่ายค่างวดแต่ละเดือนเยอะกว่ายอดขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนด เพราะเงินส่วนที่จ่ายเกินจะไปตัดเงินต้นโดยตรง 100% (หลังจากหักดอกเบี้ยในงวดนั้นแล้ว) เช่น จากเดิมที่ต้องผ่อนเดือนละ 10,000 บาท แล้วเราจ่ายเพิ่มเป็น 12,000 บาท เงิน 2,000 บาทนั้นจะไปลดเงินต้นทันที หากทำแบบนี้สม่ำเสมอ หรือนำเงินโบนัสมาโปะปีละครั้ง จะช่วยลดระยะเวลาผ่อนจาก 30 ปี เหลือเพียง 15-20 ปีได้ และประหยัดดอกเบี้ยได้หลักแสนถึงหลักล้านบาทเลยทีเดียว
3. รักษาเครดิตบูโร เคลียร์หนี้บัตรก่อนยื่นกู้
ก่อนที่จะทำการขอสินเชื่อบ้านต้องเตรียมตัวล่วงหน้าอย่างน้อย 6 เดือนด้วยการรักษาประวัติในเครดิตบูโรให้เป็นปกติ ไม่ควรมีการค้างชำระหรือจ่ายล่าช้าในบัตรเครดิตและสินเชื่ออื่น ๆ เพราะสิ่งนี้สะท้อนถึงวินัยทางการเงิน หากเรามีประวัติดี ธนาคารจะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้นและอาจได้รับข้อเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่ต่างกันเพียง 0.5% ก็ส่งผลต่อยอดผ่อนคอนโดและดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญา ดังนั้นควรปิดหนี้บัตรเครดิตให้หมดหรือให้เหลือน้อยที่สุดก่อนยื่นกู้
4. รีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี
โดยปกติอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมักจะต่ำในช่วง 3 ปีแรก และจะลอยตัวสูงขึ้นในปีที่ 4 ทำให้ค่างวดของเราไปตัดเงินต้นได้น้อยลง ดังนั้นเมื่อครบกำหนด 3 ปี เราควรดำเนินการรีไฟแนนซ์ (Refinance) ไปยังธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยถูกกว่า หรือขอรีเทนชั่น (Retention) ลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม เพื่อดึงให้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยกลับมาต่ำลง การทำแบบนี้ทุก ๆ 3 ปี จะช่วยให้ตัดเงินต้นได้เยอะ และผ่อนหมดได้เร็วกว่ากำหนดเดิม
5. เลือกธนาคารที่ให้ดี
การเลือกธนาคารสำหรับกู้คอนโด ไม่ควรดูแค่โปรโมชันดอกเบี้ยปีแรกที่ดูต่ำเพียงอย่างเดียว แต่เราต้องพิจารณาอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกว่าที่ไหนต่ำที่สุด นอกจากนี้ควรพิจารณาเงื่อนไขอื่น ๆ ประกอบด้วย เช่น ค่าจดจำนองฟรี ค่าประเมินฟรี หรือเงื่อนไขการทำประกัน MRTA บางธนาคารอาจให้ดอกเบี้ยสูงกว่าเล็กน้อยแต่ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ซึ่งอาจคุ้มค่ากว่าสำหรับคนที่มีเงินสดสำรองจำกัด การเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลาย ๆ ธนาคารจะช่วยให้เราได้ดีลที่ดีที่สุด
สรุปบทความ วางแผนดี มีชัยไปกว่าครึ่ง เริ่มต้นชีวิตดี ๆ ที่คอนโด Ananda
การผ่อนคอนโดไม่ใช่เรื่องน่ากลัวอย่างที่คิด หากมีการวางแผนทางการเงินที่ดีและเข้าใจหลักการคำนวณอย่างถูกต้อง การเลือกลงทุนคอนโดที่ใช่ในทำเลที่ตอบโจทย์ อย่างคอนโดโครงการของ Ananda Development ที่เน้นความสะดวกสบายใกล้รถไฟฟ้า จะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต ทำให้ทุกบาทที่เราจ่ายไปคุ้มค่าที่สุด เริ่มต้นสำรวจความพร้อม เลือกทำเลที่ชอบ และใช้วินัยทางการเงินเป็นกุญแจสำคัญ เพื่อที่จะมีคอนโดเป็นของตัวเอง
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการผ่อนคอนโด
ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000 – 5,000 บาท มีจริงไหม?
ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000 – 5,000 บาทมีจริง แต่อาจมีเงื่อนไขในช่วงผ่อนดาวน์กับโครงการ หรือเป็นสินเชื่อแบบ Step-up ที่ผ่อนต่ำล้านละ 2,000-3,000 ในปีแรก แล้วค่อยปรับขึ้นในปีถัดไป หรือเป็นคอนโดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เช่น คอนโดมือสอง หรือบ้านเอื้ออาทร
กู้ซื้อคอนโดร่วม (กู้ร่วม) ดีกว่ากู้คนเดียวอย่างไร?
การกู้ร่วมเหมาะสำหรับผู้ที่มีรายได้ไม่ถึงเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด หรือต้องการวงเงินกู้ที่สูงขึ้นเพื่อซื้อคอนโดในฝัน โดยธนาคารจะนำรายได้ของผู้กู้ร่วมมารวมกันเพื่อคำนวณความสามารถในการผ่อน ทำให้มีโอกาสอนุมัติง่ายขึ้นและได้วงเงินสูงขึ้น แต่ข้อควรระวังคือ ทั้งสองคนจะมีภาระหนี้ร่วมกัน และต้องรับผิดชอบร่วมกัน หากคนใดคนหนึ่งไม่จ่าย อีกคนจะต้องรับผิดชอบแทนทั้งหมด
อยากผ่อนคอนโดให้หมดภายใน 10 ปี ต้องทำอย่างไร?
หากต้องการผ่อนคอนโดให้หมดภายใน 10 ปี เราต้องมีวินัยในการโปะอย่างเคร่งครัด โดยควรชำระค่างวดให้ได้ประมาณ 2 เท่าของยอดขั้นต่ำทุกเดือน เช่น ขั้นต่ำ 10,000 ให้จ่าย 20,000 และนำเงินก้อนจากโบนัสมาโปะเพิ่มทุกปี รวมถึงต้องทำการรีไฟแนนซ์ทุก ๆ 3 ปี เพื่อรักษาอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำที่สุด หากทำตามสูตรนี้ เงินต้นจะลดลงอย่างรวดเร็วและสามารถเป็นจ่ายหนี้คอนโดได้ภายในเวลาไม่ถึง 10 ปีแน่นอน
